Вы сами будете оплачивать ипотечный кредит? Или ваши дети?

[Vadson]

Многа букав и трэба думать!

Кризис в США продолжает набирать обороты. По итогам прошлой недели акции 2 главных ипотечных компаний подешевели более чем на 50%. Рухнули они на опасениях, что правительство США будет вынуждено оказать помощь этим компаниям в случае дефолта по обязательствам. Самое удивительное, что в ответ на это правительство США и президент Джордж Буш действительно утвердили план оказания помощи Fannie Mae и Freddie Mac. Однако это не принесло 2 главным ипотечным компаниям США повышения стоимости их акций. Казалось бы, если правительство готово оказать поддержку компании, это должно повышать ее потенциальную стоимость. Но этот закон действует в ситуации стабильного рынка. В случае же тотального кризиса, в котором оказались сейчас США, данное решение, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, скорее всего, только ухудшит финансовое положение США.

Только за 10 и 11 июля 2008 года акции и Freddie Mac рухнули на 40%. Поводом к падению стал результат размещения 9 июля Fannie Mae 2-хлетних облигаций. Доходность, под которую Fannie Mae разместила свои обязательства, на 75 пунктов превысила процентную ставку аналогичных гособлигаций и составила 3,27% годовых, тогда как обычно гособлигации и облигации этих 2-х знаменитых ипотечных компаний торгуются на одном уровне. В итоге, сам факт того, что Fannie Mae согласилась взять взаймы под такой процент, со всей определенностью показывал – у компании не хватает денег.

В такой ситуации обычно правительство оказывает поддержку институциональным участникам рынка, какими в США являются Fannie Mae и Freddie Mac, а в России – АИЖК. Однако проблема заключается в том, что публичная часть госдолга США сейчас составляет уже порядка $5 трлн, что вполне соотносится с размером долговых обязательств Fannie Mae и Freddie Mac. При этом последнее время особенно активно обсуждается вопрос о том каков будет уровень кризиса по гособязательствам США: будет ли это «жесткой» или «мягкой посадкой» экономики? На этом фоне банкротство Fannie Mae и Freddie Mac и как следствие фактическое удвоение госдолга вряд ли будет позитивной новостью для экономики США.

Стоит отметить тот факт, что российское АИЖК достаточно активно отреагировало на заморский кризис и ужесточило условия по выкупу ипотечных закладных. При этом до российского ипотечного рынка даже первая волна западного кризиса еще не докатилась. В то же время Fannie Mae и Freddie Mac, которые находятся в эпицентре этого кризиса, пока никаких мер (подобных мерам АИЖК) не предпринимали. И новые деньги, вырученные от продажи секъюритизированных ипотечных облигаций опять поступают на рынок для выкупа тех же рисковых ипотечных закладных у частных банков.

Формально, Fannie Mae и Freddie Mac понять можно. АИЖК не ужесточало условий выкупа закладных у частных банков до тех пор пока ему не стали отказывать в кредитах зарубежные инвесторы. Fannie Mae и Freddie Mac пока столкнулись с первым признаком скепсиса со стороны потенциальных кредиторов – повышение кредитной ставки по облигациям. Видимо, этим 2-м компаниям нужно, как и АИЖК, столкнуться с ситуацией, когда их облигации не купит никто. Но на российском рынке доля ипотечных кредитов не превышает 24% от общего объема задолженности физлиц, а в США этот показатель составляет порядка 80%. И ужесточение требований Fannie Mae и Freddie Mac к ипотечным закладным будет означать коллапс всей американской финансовой системы. Именно поэтому правительство США всячески пытается отдалить ситуацию, когда придется в полной мере брать на себя обязательства Fannie Mae и Freddie Mac.

Естественно, что при этом, правительство США пытается всеми возможными способами уверить инвесторов в том, что денег у Fannie Mae и Freddie Mac достаточно для погашения всех имеющихся долгов.

Примечательно другое, что несмотря на свои заявления о достаточности капитала у 2 главных ипотечных компаний США американское правительство все-таки оказалось вынуждено пойти на ряд шагов, которые, по сути, косвенно подтверждают нехватку у Fannie Mae и Freddie Mac средств для продолжения рефинансирования банков.

При этом правительство США пошло на такие шаги, которые, по замыслу их авторов, с одной стороны, формально увеличили бы устойчивость 2 главных ипотечных компаний США, а с другой – позволили бы правительству США по сути ничего не платить за Fannie Mae и Freddie Mac.

Среди таких мер увеличение размер кредитных линий для Fannie Mae и Freddie Mac (на данный момент – $2,25 млрд), предоставление Минфину США временного права на покупку акций этих компаний «в случае необходимости», а самим агентствам – права получать кредиты непосредственно у ФРС по ставке рефинансирования (сейчас она составляет 2,25%). При этом ФРС получает право совещательного голоса в совете директоров 2 главных ипотечных компаний. Фактически это означает, что деньги государства снова поступят на рынок, где за их счет будут выкупаться рискованные облигации.

Следует отметить, что все вышеперечисленные меры вовсе не означают, что в ближайшее время 2 главным ипотечным агентствам США будет предоставлено какое-либо финансирование непосредственно от правительства США. Наоборот, Freddie Mac поспешил на фоне новой информации разместить новые займы среди инвесторов. Он занял $2 млрд под трехмесячные векселя и $1 млрд – под шестимесячные векселя, доходность которых составила 2,309% 2,496%, соответственно. При этом на вторичном рынке доходность аналогичных векселей была на 4,1 и 5,4 пункта выше. На первый взгляд может показаться, что правительству удалось исправить ситуацию. Однако следует помнить, что Freddie Mac удалось разместить один из наиболее рискованных видов ценных бумаг – векселя, а не облигации, и векселя на минимально возможный срок займа – 3 и 6 месяцев.

При этом, по данным Bloomberg, которое ссылается на источник в Минфине, предполагается, что новые правительственные меры будут действовать в течение 1,5 лет. Таким образом, само правительство США косвенно признало, что из финансового кризиса Америка раньше не выйдет. Естественно, акции Fannie Mae и Freddie Mac вначале торгов подорожали на фоне новостей из правительства США о мерах по их поддержке лишь на 20%, то есть им удалось отыграть только 10% из потерянных на прошлой неделе 50%. А в конце торгов и вовсе продолжили падение. Так акции Fannie Mae потеряли в стоимости 5,07%, а Freddie Mac и того больше – 8,26%.

Произошло это в том числе и из-за того, что банки продолжают терпеть убытки и банкротиться, несмотря на бодрые заявления американского правительства, что основная волна кризиса преодолена и к осени рынок восстановится. Так в понедельник 14 июля о своем банкротстве заявил один из столпов ипотечного бизнеса США – IndyMac Bancorp, 10-й по объему выданных ипотечных кредитов банк США.

to be continued...

[Vadson]

...continue

Сотрудники Федеральной корпорации по страхованию вкладов (Federal Deposit Insurance Corp – FDIC) взяли банк под свой контроль. По сути, они наложили арест на активы банка. Произошло это из-за опасений, что он не справится с массовым изъятием денег клиентами. По данным FDIC, за последние 11 дней вкладчики банка изъяли более $1,3 млрд. При этом FDIC вслед за правительством США пообещала, что остановит банкротство некредитоспособных заемщиков. Если в случае правительства США это были 2 главных ипотечных агента – Fannie Mae и Freddie Mac, то в случае FDIC – собственники заложенных в IndyMac домов, из которых IndyMac их выселял. Теперь формальным банкротам предоставят возможность пользоваться своей покупкой фактически задарма. Естественно, что расплачиваться за это будут честные вкладчики и честные заемщики. Неудивительно, что после открытия банка во вторник под новым названием – IndyMac Federal Bank – очередь у дверей банка из желающих забрать свои деньги оказалась не меньшей, чем в понедельник.

И это естественно, на депозитах IndyMac было $19 млрд, а FDIC оценивает выплаты вкладчикам всего в $4-8 млрд.При этом обещания FDIC еще достаточно щедры, так как, если подходить формально, то FDIC гарантирует возвращение вкладов, не превышающих $100 тыс. В IndyMac под этот показатель подпадает лишь около10 тыс. клиентов, чьи суммарные сбережения не превышают $1 млрд.

В итоге, по оценке FDIC, банкротство IndyMac с активами в $32 млрд стало 3 по размеру ущерба в истории США. Наиболее крупное банкротства в банковской истории США произошло в 1984 году, когда банкротом был признан Continental Illinois National Bank & Trust с активами в $40 млрд, а 2 по размеру ущерба – в 1988 году банкротство First RepublicBank с активами в $38 млрд.

Примечательно в данном случае то, что первые 2 банкротства произошли во время разворачивания ипотечного кризиса ссудно-сберегательной системы США. При этом в 1984 году правительство США так же, как и сейчас уверяло общественность в том, что федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем устойчива как никогда, и обещало, что кризисные явления будут преодолены в течение 1-2 лет. Однако цены на недвижимость в США падали вплоть до 1989 года, когда федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем была признана банкротом.

Примечательно так же то, что именно накануне банкротства Continental Illinois National Bank & Trust правительство США расширило кредитные линии для федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. И это было ответом на замечание определенных аналитиков международных инвесткомпаний, что следует начать готовиться к банкротству федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. В случае ее банкротства уже в 1984 году ущерб мог бы оказаться на несколько порядков меньше. Спустя 3 года после фактического банкротства, в 1992 году, правительство США оценило общий ущерб в $1 трлн. На данный момент обязательства Fannie Mae и Freddie Mac в 5 раз больше, а они составляют только 40% всей ипотечной системы США.

И в отличие от правительства США частные инвесторы помнят уроки 20-тилетней давности. Поэтому по итогам торгов в понедельник индекс "голубых фишек" Dow Jones Industrial Average понизился на 0,41%, индекс широкого рынка Standard & Poor’s 500 – на 0,9%, а индекс технологических компаний Nasdaq Composite – на 1,17%.

Больше всего, конечно опасения инвесторов в стабильности финансовой системы США отразились на банковских котировках. Индекс банковского сектора BKX рухнул в на 8,52%. Акции JPMorgan Chase потеряли 4,43%, Сitigroup – 5,99%, а Bank of America – 7,01%. Но помимо банков международного уровня начался обвал акций банков и регионального значения. Так банк M&T Bank потерял 15,61% своей стоимости. Дополнительным поводом для расстройства инвесторов стало то, что по итогам 2 квартала чистая прибыль банка снизилась на 25%.

Однако, наибольшие падения были зафиксированы по акциям банков, которые сами не давали для этого повода. Так, акции National City рухнули на 27%, а Washington Mutual, крупнейшего сберегательного банка в США, имеющего большую долю ипотечных бумаг, – на 34,75%. Формальной причиной для этого стало заявление аналитика Брюса Хартинга (Bruce Harting) из Lehman Brothers, что потенциальные убытки Washington Mutual могут достичь в совокупности $26 млрд, из которых $21 млрд придется ипотеку.

Все эти региональные банки продавали свои обязательства Fannie Mae и Freddie Mac. Поэтому неудивительно, что, по оценкам Merrill Lynch рост потерь Fannie Mae и Freddie Mac продолжится. По мнению экспертов из Goldman Sachs обвал их котировок еще на 35% не заставит себя ждать.

На этом фоне меры правительства США по спасению 2 главных ипотечных агентств выглядят, как попытка затолкнуть их в еще более глубокую яму. Даже если допускать финансовую поддержку Fannie Mae и Freddie Mac, то по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», это было бы более разумным делать, ужесточив выкуп ипотечных облигаций и продолжив банкротство частных собственников. Тогда можно было бы обойтись «малой кровью». Но, учитывая тот факт, что правительство США шаг за шагом повторяет сценарий ипотечного кризиса 20-тилетней давности, можно с большой вероятностью утверждать, что нынешний кризис в США превзойдет все имевшие место как по длительности, так и по размерам ущерба.

Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......

[arkady]

у нас такого не будет, с такими процентами по ипотеке

[Vadson]

ЦБ РФ только начал цикл повышения ставки. Проценты по ипотеке тоже вырастут, а вот насчёт цен на недвижимость не знаю.

[Люда]

В газете писали что не вырастут, потому что будет выгоднее на те же деньги жить в аренду, чем покупать свое жилье. Положить эти деньги в банк или там ПИФ и на проценты тупо снимать жилье.

[stagger]

Сообщение от Vadson

Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......

Как называется?
Я помню был рассказ про чела который завел счет в банке и через много лет счет разбух до неимоверных размеров, таких, что от этого счета зависела вся мировая экономика. Название не помню. Может это даже не Брэдберри был.

[Vadson]

Название рассказа не помню, очень давно читал, когда ещё не знал, что такое проценты, тем более по ипотеке, тогда и ипотеки в помине не было. А проценты по кредитам, хоть медленно и незаметно, но растут.

[Люда]

Конечно растут. Ведь ЦБ РФ увеличил че-то там и меньше этого процент по кредиту быть не может, чтобы инфляция была меньше. Будь это ипотека или нет, все равно.

[Vadson]

Агентство недвижимости МИАН может быть объявлено банкротом
http://www.ma-journal.ru/news/50119/

ЗАО "Московское инвестиционное агентство недвижимости" (МИАН), одно из крупнейших на российском риэлтерском рынке, может быть объявлено банкротом, в отношении компании уже введена процедура наблюдения, сообщает во вторник газета "Коммерсант". ...

[Milliard]

Сообщение от Vadson

...continue
Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......

Это вовсе не Рэй Брэдбери, это даже Роберт Шекли "Стоимость жизни"