Ситуация с недвижимостью

[Весёлый Молочник]

Трудно ответить?

[Ammm]

ну я могу понять.
там типа люди с кризисом начали масово отказываться от квартир. шоли
а продать не могут. все равно они с 1.5кк будут иметь прибыль. кредиты отдавать надо наверно.
не знаю короче. факт есть такой у нас в якутске.

[Vadson]

Господдержка ипотеки уходит в госбанки|03.03.2009 08:54|

Сбербанк пристраивает свои ипотечные кредиты в АИЖК.
Сбербанк планирует начать выдачу ипотечных кредитов по стандартам АИЖК, что даст ему доступ к средствам, выделяемым государством на поддержку ипотеки. Если примеру Сбербанка последуют другие госбанки, остальным участникам рынка средств господдержки ипотеки может не хватить.
Как сообщили "Ъ" в пресс-службе Сбербанка, сейчас идет разработка совместной с АИЖК программы в области ипотечного кредитования. О подробностях программы в Сбербанке говорить отказались, отметив, что процесс переговоров с агентством еще не завершен. Ранее Сбербанк никогда не выдавал кредиты по стандартам АИЖК.

В АИЖК "Ъ" подтвердили, что ведут переговоры с ведущими участниками ипотечного рынка о прямом рефинансировании ипотечных кредитов. "Сейчас действительно обсуждается возможность распространения стандартов АИЖК на банки, ранее по ним не работавшие",- отметил представитель АИЖК. При этом называть конкретные банки и детали возможных соглашений в агентстве отказались. По информации "Ъ", кроме Сбербанка переговоры о прямом рефинансировании со стороны АИЖК ведет сейчас и ВТБ 24.

АИЖК - крупнейшая в стране рефинансирующая организация, выкупает у банков кредиты, выданные по своим стандартам, на вырученные средства банки могут выдавать новые кредиты. По стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организаций из 75 регионов РФ.

Госбанки заинтересовались работой с АИЖК в связи с дефицитом ресурсов. Так, Сбербанк до последнего времени не рефинансировал ипотечные кредиты. "До кризиса Сбербанк располагал значительным объемом длинных депозитов, что позволяло ему держать ипотечные кредиты на балансе,- напоминает старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова.- Сейчас сроки депозитов и их объем сократился, то есть у банка сократились возможности привлечения длинных пассивов, которые дали бы возможность выдавать ипотеку". В связи с повышением стоимости ресурсов Сбербанк повысил ставки по жилищным кредитам - с 1 октября прошлого года на 0,75 процентных пункта, до 13,5-16% годовых.

Ипотечные кредиты оказывают давление на капитал Сбербанка, отмечает старший аналитик ФК "Уралсиб" Леонид Слипченко. Просроченная задолженность по кредитам физлиц за январь увеличилась на 16,7%, ее доля в портфеле сейчас - 2,02%. В январе банк увеличил резервы на возможные потери по ссудам на 20%, до 267,3 млрд руб. (около 5% от объема кредитного портфеля). "Если динамика сохранится, при росте активов достаточность капитала банка может снизиться",- не исключает господин Слипченко.

В этих условиях глава Сбербанка Герман Греф заявил, что банк будет сокращать объем ипотечных кредитов сильнее, чем другие активы. "Сейчас рефинансирование ипотечного портфеля в АИЖК - фактически единственный способ освободить баланс от выданных кредитов и привлечь средства на выдачу новой ипотеки",- считает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев.

Однако ресурсы государства, выделяемые на поддержку ипотечного рынка, не безграничны. В конце 2008 года АИЖК получило 60 млрд руб., из них на выкуп закладных по кредитам пойдет 30 млрд руб. Как заявлял министр финансов Алексей Кудрин, в 2009 году государство выделит АИЖК еще 200 млрд руб. на выкуп кредитов у банков. "На получение этих средств на максимально выгодных условиях, очевидно, рассчитывают госбанки,- полагает господин Зибарев.- Скорее всего, будет выстроена система, когда они будут основными получателями средств".

Объем кредитов, уже выданных по стандартам АИЖК, то есть потенциально подлежащих рефинансированию, уже составляет около 600 млрд руб. (по оценкам АИЖК). Пока агентство расходует средства на рефинансирование невысокими темпами, по его собственным данным, за январь на выкуп закладных АИЖК потратило около 2 млрд руб. Если агентство заинтересуется партнерством с госбанками, то на остальных участников рынка у него просто не хватит средств, полагают эксперты. ВТБ 24 выдал в прошлом году ипотечных кредитов более чем на 81 млрд руб., Сбербанк - на 156,7 млрд руб. только за первое полугодие. "Доля госбанков в выдаче кредитов постоянно увеличивается, поэтому их включение в систему прямого выкупа кредитов АИЖК может привести к тому, что остальным участникам рынка средств будет не хватать",- опасается глава розничного блока Русь-банка Василий Палаткин.

[Vadson]

потека дорожает|03.03.2009 06:44|

На объемах кредитования это не отразится.
По данным компании «Кредитмарт», в феврале ставки по ипотечным кредитам продолжили расти. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам увеличилась на 0,6%, по долларовым - на 0,52%. Однако эксперты уверены, что существенного влияния на объемы ипотечного кредитования это уже не окажет.

Интенсивный рост ставок по ипотечным кредитам начался еще в сентябре-октябре 2008 года. По сведениям «Кредитмарт», в октябре средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла около 15%, а в долларах - 12,7%. По итогам февраля 2009 года ставка по рублевым кредитам выросла до 18,82%, а по долларовым - до 15,01%.

По мнению экспертов, рост ставок можно объяснить несколькими причинами. «Они выросли в основном из-за проб*лем с ликвидностью, сокращения источников фондирования и увеличения стоимости заимствований», - считает директор департамента управления сетью и продажами Абсолют Банка Эмиль Юсупов. Напомним, что во втором полугодии 2008 года основным источником рефинансирования для кредитных организаций банков стал ЦБ. «У банков не было выхода: они потеряли возможность рефинансироваться в зарубежных банках и были вынуждены кредитоваться в ЦБ, чтобы поддержать свою ликвидность, иначе их бы ожидало банкротство», - поясняет управляющий активами «АГ Капитал» Владимир Левченко.

При этом стоимость заимст*вований в ЦБ также постоянно увеличивалась: например, средневзвешенная ставка РЕПО в 2008 году выросла с 6 до 9,9% (см. РБК daily от 19 февраля). «Ставка по беззалоговому кредитованию уже составляет 18-19% даже для крупнейших банков, что не может не отразиться на банковских ставках», - отмечает главный экономист ФК «Открытие» Данила Левченко. Удорожание кредитов вызвано и возросшими рисками: по данным ЦБ, только в четвертом квартале 2008 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась почти в два раза, до 6,7 млрд руб., а в иностранной валюте - в 2,8 раза, до 6,3 млрд руб. «Также не совсем понятны и тенденции на рынке недвижимости», - отмечает аналитик ФК «Уралсиб» Леонид Слипченко.

Наряду с повышением ставок банки ужесточали и требования к заемщикам, что также негативно сказалось на объемах ипотечного кредитования. «В результате текущие условия по ипотеке реально похожи на заградительные», - считает Леонид Слипченко. Поэтому, по его словам, февральское повышение ставок уже не отразится на объемах ипотечного кредитования, так как они сегодня и так очень малы.

По мнению экспертов, особенно не повлияет на объемы ипотеки и то, что, по данным «Кредитмарт», в феврале еще три из 25 крупнейших банков на рынке ипотеки возобновили программы кредитования на покупку жилья. «Некий положительный сдвиг в ипотечном кредитовании мы увидим только, когда АИЖК реально начнет развивать свои региональные программы и будет кредитовать банки, чтобы те, в свою очередь, сохраняли приемлемые объемы ипотечных портфелей», - считает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. «Пока можно сказать, что в ближайшие год-два объемы выдачи ипотечных кредитов сократятся», - уверен вице-президент банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц

Сорри. тайма нэма чонить расписывать

[triplex4]

написано же, что спрос превышает предложение, чо тут еще обсуждать, они не только не подешевеют, они еще и подорожают

[Vadson]

Генеральный директор агентства недвижимости “Семейные инвестиции”, член сообщества RB.ru Лариса Бабкина рассказала Office Life о том, как из-за кризиса изменилось отношение риэлторов к клиентам, насколько, по ее мнению, еще просядут цены на квартиры в Москве, и почему такие прогнозы, как сделал глава Сбербанка Герман Греф (подробнее о его прогнозе – http://www.rb.ru/topstory/economics/...8/183630.html), вредны для рынка недвижимости:

Конечно, за время "сытых" лет риэлторы разбаловались. Но сейчас почти все агенты изменили свое отношение к клиентам. Во-первых, очень многие агентства стали допоздна работать только по той причине, что клиенту удобно встречаться вечером. Раньше было как: ну отпроситесь, это же вам нужно, а мы работаем до шести, извините. Сейчас клиенты, которые работают, боятся эту работу потерять, и многие агентства открыты до девяти-десяти часов вечера для их удобства.

Отношение к клиенту "это тебе надо, ты и бегай", проходит

Конечно, к клиентам, которые хотят что-то купить (а не продать), отношение еще лучше. Сейчас рынок покупателя, продавцов очень много.

Раньше отношение к клиентам было незаинтересованным, он сам должен был бегать, вертеться, успевать, ему же надо. А не надо - другой придет. Сегодня людей, которые готовы вкладывать деньги в недвижимость, немного, и их очень ценят.

Например, недавно одна моя клиентка ездила во Фрязино (Подмосковье), так ее там агент встречал на машине, показал несколько квартир, и все это было поздно вечером - раньше такого не было.

Чтобы быть риэлтором, нужно уметь общаться

Но тем не менее, и сейчас точка зрения "что мы с вами поедем это смотреть, вы же все равно не купите" у многих риэлторов осталась. Чтобы быть риэлтором, не нужно особого таланта, но общаться с людьми нужно уметь. К нам, например, часто приходят люди, накопившие 3 млн руб. и желающие купить квартиру. Я сразу вижу, что то, что я могу им предложить на их деньги, им не подойдет. Но мы все равно ездим, я им показываю, они понимают, что этого не хотят, говорят: "Мы наверно еще подкопим и придем". И многие возвращаются.

Ипотеки на рынке почти нет

Вообще сейчас стали в основном приходить люди со своими накоплениями: количество ипотечных сделок сократилось в 4-5 раз, или даже больше. Если в октябре-ноябре 2008 г. из 10 сделок 7 было ипотечных, то теперь на 10 сделок одна, а то и меньше. Сейчас мало кто уверен в своем будущем материальном положении. Изменилось и соотношение собственных и заемных средств в таких сделках: в основном это все-таки накопленное, а ипотекой добирается небольшая недостающая сумма. Раньше было наоборот.

Мертвый месяц июль

Июль был ужасным, полный штиль. Но это лето еще. Все затихли перед сентябрем. У меня, конечно, есть опасения, что поток людей, накопивших на квартиру, когда-нибудь иссякнет, но думаю, что это произойдет нескоро. Потому что, например, в этом январе (когда тоже было жуткое затишье), многие мне звонили и говорили, что у них есть 4-5 млн руб., и они с удовольствием бы купили на них квартиру. Но тогда на рынке еще не было таких цен. Как только цены упали до этого уровня, они действительно с удовольствием купили квартиры. Сейчас настала очередь тех, кто накопил 3 миллиона.

Квартиру в Москве можно купить за 3,5 млн руб.

Когда-нибудь деньги у людей действительно кончатся, но мне почему-то кажется, что это произойдет нескоро. Сейчас в пределах Москвы квартиру можно купить за 3,5-3,7 млн руб. Это будет так себе квартирка, вдалеке от метро, на первом этаже, в плохом состоянии, но купить можно. Более-менее нормальную квартиру, например, в Орехово, Отрадном или в Бибирево, можно купить за 4-4,5 млн руб.

Из-за прогноза Грефа люди подняли цены

Но вот что удивительно: несмотря на жуткое затишье в июле, буквально за последнюю неделю все продавцы подняли цены. У нас две версии, почему так произошло. Первая - все ушли отдыхать и поставили нереальные цены, чтобы их никто не трогал. Вторая - близость сентября. Многие поверили и прогнозам Германа Грефа о том, что рынок достиг своего дна и настал момент для покупки жилья. Вот так странно: шансы что-то продать совсем стихли, а цены возросли.

Я считаю, что такие прогнозы (как сделал Герман Греф - прим. Office Life) - вредные. Мне не кажется, что сейчас цены должны пойти вверх, я не вижу для этого больших оснований - ипотеки нет, запасы у людей кончаются.

Подразумевается, что осенью все кинутся покупать жилье, но этого не произойдет. Продавцы поверили этим прогнозам, цены подняли, и тем самым заморозили рынок еще на несколько месяцев. Только-только мы дошли с несколькими продавцами до договоренности, что они опустят цену ниже рынка тысяч на двести - например, ну совсем квартира не продается, а в сентябре продавцам нужно уезжать в Австралию, и хозяйка уже согласна, как муж прочитал утреннюю газету, и все застопорилось.

Недавно приезжал клиент, который только с сентября начнет продавать свою квартиру. Она у него пустует, он с начала года ждал новостей о том, что цены начнут расти. Представляете, сколько он уже денег потерял на этих ожиданиях?

Риэлторам невыгодно, чтобы цены на квартиры росли

Насильственное удержание цен вредно, лучше бы они сами по себе рухнули. Все говорят: риэлторы поддерживают слухи, что цены будут расти, это им выгодно. Да не надо нам этого, нам надо, чтобы рынок не стоял. При этом я не думаю, конечно, что цены упадут еще на 40% - так я не считаю. Но еще для 20% я вижу перспективу.

[Abibas]

В новостях отвечал