Развитие России

[Vadson]

Покупка квартиры в России - роскошь, доступная далеко не каждому. Несмотря на все государственные и региональные программы, призванные сделать жилье доступным для граждан, решение квартирного вопроса остается традиционно сложной для россиян проблемой. Хуже всего обстоит дело с покупкой недвижимости в столице. Как гласят многочисленные исследования, проводимых заграничными и российскими организациями, среднестатистическому москвичу нужно копить на свой собственный угол более 20 лет.

И это при условии, что он не будет вообще тратить свою заработную плату, а инфляция будет стоять на месте. На квартиру класса премиум такой "московский йог" может накопить всего... за век, если проживет его, конечно. В регионах ситуация несколько лучше, причем, что характерно, стоимость жилья в небольших городах по всей России приблизительно одинакова. Следующими за столицей эстафету ажиотажного спроса на недвижимость принимают Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи.

Решать квартирный вопрос в масштабах страны надо комплексно, хором заявляют и чиновники, и девелоперы, и эксперты. Власти трубят о необходимости вести борьбу с монополизацией на рынке строительства жилой недвижимости, одновременно с этим пытаясь давить на банковский сектор, с тем, чтобы он все-таки поворачивался лицом к населению и снижал ставки по ипотеке. И ставки снижаются, правда, до западных стандартов в 3-5% годовых им еще очень далеко.

Безусловно, ждать от банков снижения ипотечных ставок до уровня ниже уровня инфляции бесперспективно. Кроме того, надо учитывать тот факт, что официальные данные по инфляции несколько расходятся с реальным поведением цен, на которое банки ориентируются больше, чем на данные органов власти. Так, например, в прошлом году официальная инфляция едва превысила 6%, но ставки по ипотечным кредитам едва подобрались к отметке в 10%. Как утверждают многие эксперты-макроэкономисты, дело в том, что реальная инфляция в России была значительно выше.

Однако, как считают эксперты, снизить стоимость жилья можно не только за счет уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В частности, участники девелоперского рынка уверяют, что установление прозрачных правил игры в отрасли, сокращение сроков согласования и - главное - искоренение коррупции, могут снизить общую инвестиционную себестоимость строительства жилой недвижимости чуть ли не на 50%.

Сравните это немедленно

Тем не менее при всей проблематичности квартирного вопроса в России собственников жилья у нас значительно больше, чем на Западе. Причиной тому массовая приватизация, начавшаяся в начале 1990-х гг. В развитых странах мира соотношение собственников и арендаторов варьируется в диапазоне от 40% к 60% до 60% к 40%. В России подобных официальных данных нет, во многом потому, что рынок аренды жилья практически полностью находится в "тени". Тем не менее можно утверждать точно, что количество муниципального жилья, доставшегося нашим гражданам в наследство от СССР, крайне невелико.

Другое дело, что обеспеченность квадратными метрами в РФ значительно ниже, чем за границей. "В Европе на человека в среднем приходится порядка 40 кв. м, в США - 60 кв. м. Россия же болтается на уровне 20 кв.м", - рассказывает руководитель аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.

Что касается Москвы, то, по словам эксперта, дороговизна жилья для резидентов столицы - проблема не очень острая, так как им чаще всего бывает необходимо докупить недостающие 20-30 "квадратов". При необходимости они продают уже имеющееся жилье и, немного доплачивая, покупают квартиру больших размеров. Высокие цены являются по-настоящему ограничивающим фактором только для приезжих, желающих закрепиться в столице.

Многие эксперты также акцентируют внимание на том, что если сравнивать цены на московскую недвижимость с некоторыми другими крупнейшими мегаполисами, то она покажется не такой уж и завышенной. Например, с Нью-Йорком и Лондоном, по сравнению с которыми расценки московских девелоперов выглядят просто скромными. Правда, такая оценка не учитывает разницу в доходах между этими "дорогими" городами и Первопрестольной.

Доработать напильником

Кроме того, немаловажной проблемой является еще и то, что российская жилая недвижимость, особенно массового сегмента, не выдерживает никакого сравнения с западными аналогами по многим основополагающим параметрам. Мало того что качество строительства в эконом-классе оставляет желать лучшего, так еще с маркетинговой точки зрения большая часть предложений выглядит сущим издевательством. Так, на российском рынке новостроек львиная доля приходится на квартиры без отделки. То есть, по сути, покупателю предлагается не квартира, а некий полуфабрикат. "По мировым стандартам жилье, в подавляющем большинстве случаев, продается с отделкой, есть даже кухонное оборудование – остается только выбрать мебель в гостиную и в какой цвет покрасить стены", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко. "У нас же преобладают предложения из серии "доработать напильником". То, что в мире делают застройщики, у нас перекладывается на плечи покупателя", - говорит эксперт.

На этом особенности российского предложения не заканчиваются. Многие счастливые обладатели новостроек с течением времени начинают замечать досадные несовершенства своего жилья вроде неровных стен или полов. Однако добиться сатисфакции от застройщика в большинстве случаев не получится.

Как пояснил управляющий директор Первого строительного треста Алексей Демьянчук, необходимо различать недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации здания, и так называемые потребительские недостатки. По его словам, в Москве строго следят за соблюдением обязательных строительных норм и правил. "Я не верю, что сегодня можно сдать дом в эксплуатацию, имея критически недостатки, например трещину на фасаде или неработающую систему сигнализации. Это сейчас очень строго контролируется, поэтому дешевле сделать, как положено, нежели откупаться взяткой", - говорит А.Демьянчук. А вот неровность стен относится к недостаткам потребительским. Она на безопасность эксплуатации здания не влияет, поэтому многие застройщики, особенно работающие в массовом сегменте, не обращают внимания на подобные "мелочи".

To be continue..........

[Vadson]

Из чего же, из чего же...

Из чего же складывается стоимость одного "квадрата"? По словам А.Демьянчука, в структуре инвестиционной стоимости жилья наиболее стабильную часть в масштабах всей страны составляет сегмент, включающий в себя собственно процесс возведения здания и подведения к нему коммуникаций (до подключения к городским сетям). В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тыс. руб на квадратный метр при его конечной рыночной цене в 110-120 тыс. руб. за "квадрат". В регионах наценка девелоперов за тот же объем работ может составлять плюс-минус 10%. Остальная же часть стоимости квадратного метра формируется застройщиками, исходя из затрат, связанных с получением земельного участка, с согласованиями, подключением к сетям, наполненных во многом коррупционной составляющей. "Инвесторы сейчас не получают гипердоходов в доступном сегменте. Инвестиционная себестоимость таких объектов составляет от 80 тыс. до 110 тыс. руб. за "квадрат". В итоге рентабельность от объекта к объекту варьируется от 5-10% до 30%", - говорит А.Демьянчук.

Как отмечает в свою очередь В.Луцков, механизмы аукционов по продаже и сдаче в аренду земли под застройку в московском регионе уже предполагают дальнейшую реализацию квартир по максимальной рыночной цене. "Земля оценивается достаточно высоко, оценивают ее инвестиционный потенциал, что и сколько можно на ней построить и за сколько продать", - поясняет он. Выходит, что высокая цена будущих квартир закладывается еще на уровне аукционов на земельные участки.

Ресторан, баня и чемоданчик с секретом

Самый растяжимый и не поддающийся подсчету сегмент в себестоимости жилья - это его коррупционная составляющая. По словам участников рынка, в Москве в последние годы уровень коррупции в низшей чиновничьей среде стал просто запредельным. "Стало невозможно даже не в плане денег, а в плане чинимых препон", - сетует представитель одного из застройщиков. По его словам, нередки случаи, когда в том или ином контролирующем органе требуют исполнения взаимоисключающих вещей или просто напрямую требуют денег, заявляя, что, несмотря на отсутствие нарушений, без достойной оплаты нужный документ подписан не будет.

Для решения этих проблем компании нанимают особого рода специалистов. "Издержки непосредственно на взятки могут составлять 10-15% от стоимости проекта. Но застройщику надо содержать сотрудников, которые решают эти проблемы, а также оплачивать техническую составляющую их работы. То есть помимо прямых, существуют еще и косвенные затраты – на рестораны и т.д. В итоге коррупционная составляющая может достигать 30%", - рассказывает источник на рынке недвижимости.

Не является секретом также и то, что, несмотря на формально широкую конкуренцию, строительный бизнес в России, особенно в регионах, очень тесно связан с властью. Поэтому далеко не все игроки находятся в равном положении при распределении земельных участков, и в целом привилегированные компании чувствуют себя более чем вольготно.

Еще одним негативным фактором являются долгие сроки согласования в контролирующих органах. "Мировая практика показывает, что зачастую на получение всех согласований требуется несколько месяцев. В России согласования иногда затягиваются на несколько лет", - говорит О.Репченко. Эксперт отмечает, что сейчас "глава администрации может положить документ себе в стол и держать его год, при этом никакой ответственности за то, что люди теряют деньги, он не несет". С учетом того, что подавляющее большинство компаний строит дома на заемные деньги, а это весьма дорого, "можно представить, сколько процентов набежит по кредиту за 3 года при средней ставке 15% годовых".

Естественно, что полукриминальная специфика отталкивает иностранных инвесторов от российского сегмента жилищного строительства. Именно поэтому даже вступление в ВТО, по мнению экспертов, не привлечет к отечественному рынку недвижимости иностранцев. "В строительстве жилья основная проблема - коррупция. Иностранцы по большей части не понимают и не любят такие вещи, как передавать деньги в чемодане, париться в бане с главой администрации, чтобы он, выпив три литра водки, подписал выгодный контракт. В их понимании это коррупционные и политические риски, они с этим предпочитают не связываться", - говорит О.Репченко.

Социально нагруженные

Застройщики объясняют дороговизну квартир еще и тем, что зачастую за свой счет они вынуждены возводить инженерную и социальную инфраструктуру. В мировой же практике эти затраты обычно берет на себя государство, которое после доведения участка под застройку до ума продает его девелоперам, что, по мнению экспертов, позволяет значительно сэкономить. "Если возводить инфраструктурные системы централизовано, то, думаю, конечное строительство будет более экономичным", - отмечает О.Репченко.

По словам управляющего директора Первого строительного треста А.Демьянчука, в зависимости от того, идет ли речь о "точечной" застройке или массовых проектах, стоимость доли инженерных сооружений и прилегающей социальной инфраструктуры в конечной себестоимости жилья может сильно разниться. Так, по его словам, в "точечном" проекте нет расходов на социальную инфраструктуру, а доля "инженерки" может составлять порядка 20-30%. В районах массовой застройки этот процент ниже за счет эффекта масштаба - порядка 5-15% от стоимости "квадрата". "Но тут появляется социальная составляющая (школы, поликлиники детские сады), которая опять приводит нас к цифре в 30%", - говорит эксперт.

При этом А.Демьянчук отмечает, что в тех регионах, которые заинтересованы в инвесторах и не избалованы высоким спросом, власти зачастую готовы брать на себя финансирование строительства социальных объектов и инженерных коммуникаций. Кроме того, нередко предлагают выкупать часть квартир по госзаказу.

Резюмируя вышесказанное, мы получаем такой простой и одновременно сложный вывод: значительное снижение стоимости жилья в России вполне реально! Однако это можно сделать только за счет устранения бюрократических барьеров, коррупции, а также в случае если государство возьмет на себя "социальную" и "инженерную" нагрузку. "Изменение правил игры на рынке – действенный способ для ощутимого снижения стоимости жилья, особенно в тех регионах, где она сильно завышена, т.е. в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. И такое снижение может доходить до 50%", - уверен руководитель аналитического центра ИРН О.Репченко. Соответственно, для всех вышеперечисленных изменений требуется в первую очередь сильная политическая воля, считает эксперт.

Тем не менее печальная российская практика показывает, что когда дело доходит до борьбы с коррупцией, власти становятся на удивление слабовольными и беспомощными.

Вероника Ичеткина

http://top.rbc.ru/economics/06/04/2012/645087.shtml
И где какая цабака порылась в высокой стоимости жилья?

[Vadson]

ВЦИОМ: под властью Путина сексуальное счастье россиян выросло в три раза
С начала тысячелетия, когда впервые пришел к власти избранный теперь уже на третий срок президент России Владимир Путин, счастья в сексе у россиян прибавилось в три раза, передает "Интерфакс".

Как показал опрос Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проведенный с 31 марта по 1 апреля, 18% россиян, оценивая свою сексуальную жизнь, признаются, что она приносит им счастье (в 1999 году таких было лишь 6% ), а 40% - удовлетворены ею (в прошлом тысячелетии таких было 36%). При этом чаще всего своей своей сексуальной жизнью довольны мужчины - 21% испытывают счастье, 47% удовлетворенность. Женщины же - лишь 16% и 34% соответственно.

Кроме того, отмечают социологи, уменьшилось и количество неудовлетворенных россиян: их всего 4% по сравнению с 10% в 1990 году. При этом разочарованным не чувствует себя никто. В конце прошлого века несчастных в этой сфере было 2% населения.

Выяснилось также, что сексом чаще удовлетворены люди, живущие в гражданском браке: 24% он приносит счастье и 55% - удовлетворенность. А вот среди тех, кто женат официально и тех, кто не состоит в браке, оценка сексуальной жизни фактически совпадает: 19-20% испытывают счастье, 44% - удовлетворенность.

Также выросло и число россиян, испытывающих положительные эмоции от общения с друзьями и семьей, заявляет ВЦИОМ. Так, 38% опрошенных испытывают счастье в этих отношениях (в 1999 году их было 12%), а 50% - удовлетворенность (прежде их было 62%). Разочарованных же социологи насчитали 1%, в 1999 году таких было 2%.

Всего в данном опросе приняли участие 1,6 тысячи человек в 46 регионах России. В основном респондентами были люди моложе 35 лет, уточняет

http://www.newsru.com/russia/06apr2012/opros.html
Вот оно окацца чо. ВЦИОМ уже и не знает, как бы ещё лизнуть, начал всякую лабуду месить

[aklik]

Сообщение от Vadson

Правду-то он сказал, а что он сделал, чтобы что-то поменять? Ничего и делать ничего не будет, потому-что так удобнее пилить.

ololol
как один министр может починить головы у ста миллионов человек?
просвети неразумных

[Весёлый Молочник]

aklik
По твоему 100 млн россиян тупые быдланы? Неудивительно что быдло-Путин их выбор.

[Bessonikul]

а что Путин - быдло?

[aklik]

Сообщение от Весёлый Молочник

aklik
По твоему 100 млн россиян тупые быдланы? Неудивительно что быдло-Путин их выбор.

учись читать, там было написано, всё население России, а это больше 100 млн. к твоему сведению...
более того про быдло говорил ты один, разговор шёл о склонностях к асоциальной деятельности разного рода...

Сообщение от Bessonikul

а что Путин - быдло?

нет, но это же молочник писал...

[Jumper]

значит 100млн склонны к асоциальной деятельности разного рода, хорошего мнения о своём народе аклик)
а вообще когда либерасты критикуют - это оранжисты, госдеп, развал России
когда власть это делает - человек правду сказал, это не в их силах изменить

[Весёлый Молочник]

Сообщение от Bessonikul

а что Путин - быдло?

Раз его выбрали быдланы то он и быдлан. Судя по его речи сразу становится ясно кто его главный избиратель.

to aklik
Ты то не юли. Раз народ России быдло по словам Нургалиева и ему лучше быть на луне пусть туда катится и ты кстати за одно с ним.

to Jumper
Себя то он явно причисляет к небыдлу.
Нургалиев агент госдепа. Как он посмел критиковать империю лучезарного в которой всё замечательно.

[aklik]

Сообщение от Весёлый Молочник

to aklik
Ты то не юли. Раз народ России быдло по словам Нургалиева и ему лучше быть на луне пусть туда катится и ты кстати за одно с ним.

у меня одного впечатление, что у всех людей и молочника 2 разных русских языка
1) где кто-либо кроме тебя называл народ быдлом?
2) где он говорил, что ему лучше на луне
процитируй пожалуста

Сообщение от Jumper

значит 100млн склонны к асоциальной деятельности разного рода

а что скажешь не так?
это даже по этому форуму видно.
тут переодически то один то другой пишет "правильно делает что ворует", "я бы тоже воровал на его месте", "сами виноваты, вас государство "обманывает", а я его"
любой на вскидку назвет 3 самых ярых сепаратистов/националистов,
некоторые подозрительно часто пытаются высмеят не только государственные устои, но и саму возможность вмешательства штатов в наши внутренние дела...
плюс многие просто невежливы и неадекватны...
если б общество в нашей стране было здоровым всего этого тут не было или хотя бы боло не так явно, потому что им самим было бы стыдно писать такие вещи...

когда либерасты критикуют

когда либерасты критикуют они одну четверть информации переврут,одну четверть перевернут, а две четверти просто придумают
и то что получится в итоге чем-чем, а конструктивной критикой никак не назовёшь.