[Vadson]

Из чего же, из чего же...

Из чего же складывается стоимость одного "квадрата"? По словам А.Демьянчука, в структуре инвестиционной стоимости жилья наиболее стабильную часть в масштабах всей страны составляет сегмент, включающий в себя собственно процесс возведения здания и подведения к нему коммуникаций (до подключения к городским сетям). В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тыс. руб на квадратный метр при его конечной рыночной цене в 110-120 тыс. руб. за "квадрат". В регионах наценка девелоперов за тот же объем работ может составлять плюс-минус 10%. Остальная же часть стоимости квадратного метра формируется застройщиками, исходя из затрат, связанных с получением земельного участка, с согласованиями, подключением к сетям, наполненных во многом коррупционной составляющей. "Инвесторы сейчас не получают гипердоходов в доступном сегменте. Инвестиционная себестоимость таких объектов составляет от 80 тыс. до 110 тыс. руб. за "квадрат". В итоге рентабельность от объекта к объекту варьируется от 5-10% до 30%", - говорит А.Демьянчук.

Как отмечает в свою очередь В.Луцков, механизмы аукционов по продаже и сдаче в аренду земли под застройку в московском регионе уже предполагают дальнейшую реализацию квартир по максимальной рыночной цене. "Земля оценивается достаточно высоко, оценивают ее инвестиционный потенциал, что и сколько можно на ней построить и за сколько продать", - поясняет он. Выходит, что высокая цена будущих квартир закладывается еще на уровне аукционов на земельные участки.

Ресторан, баня и чемоданчик с секретом

Самый растяжимый и не поддающийся подсчету сегмент в себестоимости жилья - это его коррупционная составляющая. По словам участников рынка, в Москве в последние годы уровень коррупции в низшей чиновничьей среде стал просто запредельным. "Стало невозможно даже не в плане денег, а в плане чинимых препон", - сетует представитель одного из застройщиков. По его словам, нередки случаи, когда в том или ином контролирующем органе требуют исполнения взаимоисключающих вещей или просто напрямую требуют денег, заявляя, что, несмотря на отсутствие нарушений, без достойной оплаты нужный документ подписан не будет.

Для решения этих проблем компании нанимают особого рода специалистов. "Издержки непосредственно на взятки могут составлять 10-15% от стоимости проекта. Но застройщику надо содержать сотрудников, которые решают эти проблемы, а также оплачивать техническую составляющую их работы. То есть помимо прямых, существуют еще и косвенные затраты – на рестораны и т.д. В итоге коррупционная составляющая может достигать 30%", - рассказывает источник на рынке недвижимости.

Не является секретом также и то, что, несмотря на формально широкую конкуренцию, строительный бизнес в России, особенно в регионах, очень тесно связан с властью. Поэтому далеко не все игроки находятся в равном положении при распределении земельных участков, и в целом привилегированные компании чувствуют себя более чем вольготно.

Еще одним негативным фактором являются долгие сроки согласования в контролирующих органах. "Мировая практика показывает, что зачастую на получение всех согласований требуется несколько месяцев. В России согласования иногда затягиваются на несколько лет", - говорит О.Репченко. Эксперт отмечает, что сейчас "глава администрации может положить документ себе в стол и держать его год, при этом никакой ответственности за то, что люди теряют деньги, он не несет". С учетом того, что подавляющее большинство компаний строит дома на заемные деньги, а это весьма дорого, "можно представить, сколько процентов набежит по кредиту за 3 года при средней ставке 15% годовых".

Естественно, что полукриминальная специфика отталкивает иностранных инвесторов от российского сегмента жилищного строительства. Именно поэтому даже вступление в ВТО, по мнению экспертов, не привлечет к отечественному рынку недвижимости иностранцев. "В строительстве жилья основная проблема - коррупция. Иностранцы по большей части не понимают и не любят такие вещи, как передавать деньги в чемодане, париться в бане с главой администрации, чтобы он, выпив три литра водки, подписал выгодный контракт. В их понимании это коррупционные и политические риски, они с этим предпочитают не связываться", - говорит О.Репченко.

Социально нагруженные

Застройщики объясняют дороговизну квартир еще и тем, что зачастую за свой счет они вынуждены возводить инженерную и социальную инфраструктуру. В мировой же практике эти затраты обычно берет на себя государство, которое после доведения участка под застройку до ума продает его девелоперам, что, по мнению экспертов, позволяет значительно сэкономить. "Если возводить инфраструктурные системы централизовано, то, думаю, конечное строительство будет более экономичным", - отмечает О.Репченко.

По словам управляющего директора Первого строительного треста А.Демьянчука, в зависимости от того, идет ли речь о "точечной" застройке или массовых проектах, стоимость доли инженерных сооружений и прилегающей социальной инфраструктуры в конечной себестоимости жилья может сильно разниться. Так, по его словам, в "точечном" проекте нет расходов на социальную инфраструктуру, а доля "инженерки" может составлять порядка 20-30%. В районах массовой застройки этот процент ниже за счет эффекта масштаба - порядка 5-15% от стоимости "квадрата". "Но тут появляется социальная составляющая (школы, поликлиники детские сады), которая опять приводит нас к цифре в 30%", - говорит эксперт.

При этом А.Демьянчук отмечает, что в тех регионах, которые заинтересованы в инвесторах и не избалованы высоким спросом, власти зачастую готовы брать на себя финансирование строительства социальных объектов и инженерных коммуникаций. Кроме того, нередко предлагают выкупать часть квартир по госзаказу.

Резюмируя вышесказанное, мы получаем такой простой и одновременно сложный вывод: значительное снижение стоимости жилья в России вполне реально! Однако это можно сделать только за счет устранения бюрократических барьеров, коррупции, а также в случае если государство возьмет на себя "социальную" и "инженерную" нагрузку. "Изменение правил игры на рынке – действенный способ для ощутимого снижения стоимости жилья, особенно в тех регионах, где она сильно завышена, т.е. в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи. И такое снижение может доходить до 50%", - уверен руководитель аналитического центра ИРН О.Репченко. Соответственно, для всех вышеперечисленных изменений требуется в первую очередь сильная политическая воля, считает эксперт.

Тем не менее печальная российская практика показывает, что когда дело доходит до борьбы с коррупцией, власти становятся на удивление слабовольными и беспомощными.

Вероника Ичеткина

http://top.rbc.ru/economics/06/04/2012/645087.shtml
И где какая цабака порылась в высокой стоимости жилья?