[Vadson]

Покупка квартиры в России - роскошь, доступная далеко не каждому. Несмотря на все государственные и региональные программы, призванные сделать жилье доступным для граждан, решение квартирного вопроса остается традиционно сложной для россиян проблемой. Хуже всего обстоит дело с покупкой недвижимости в столице. Как гласят многочисленные исследования, проводимых заграничными и российскими организациями, среднестатистическому москвичу нужно копить на свой собственный угол более 20 лет.

И это при условии, что он не будет вообще тратить свою заработную плату, а инфляция будет стоять на месте. На квартиру класса премиум такой "московский йог" может накопить всего... за век, если проживет его, конечно. В регионах ситуация несколько лучше, причем, что характерно, стоимость жилья в небольших городах по всей России приблизительно одинакова. Следующими за столицей эстафету ажиотажного спроса на недвижимость принимают Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи.

Решать квартирный вопрос в масштабах страны надо комплексно, хором заявляют и чиновники, и девелоперы, и эксперты. Власти трубят о необходимости вести борьбу с монополизацией на рынке строительства жилой недвижимости, одновременно с этим пытаясь давить на банковский сектор, с тем, чтобы он все-таки поворачивался лицом к населению и снижал ставки по ипотеке. И ставки снижаются, правда, до западных стандартов в 3-5% годовых им еще очень далеко.

Безусловно, ждать от банков снижения ипотечных ставок до уровня ниже уровня инфляции бесперспективно. Кроме того, надо учитывать тот факт, что официальные данные по инфляции несколько расходятся с реальным поведением цен, на которое банки ориентируются больше, чем на данные органов власти. Так, например, в прошлом году официальная инфляция едва превысила 6%, но ставки по ипотечным кредитам едва подобрались к отметке в 10%. Как утверждают многие эксперты-макроэкономисты, дело в том, что реальная инфляция в России была значительно выше.

Однако, как считают эксперты, снизить стоимость жилья можно не только за счет уменьшения ставок по ипотечным кредитам. В частности, участники девелоперского рынка уверяют, что установление прозрачных правил игры в отрасли, сокращение сроков согласования и - главное - искоренение коррупции, могут снизить общую инвестиционную себестоимость строительства жилой недвижимости чуть ли не на 50%.

Сравните это немедленно

Тем не менее при всей проблематичности квартирного вопроса в России собственников жилья у нас значительно больше, чем на Западе. Причиной тому массовая приватизация, начавшаяся в начале 1990-х гг. В развитых странах мира соотношение собственников и арендаторов варьируется в диапазоне от 40% к 60% до 60% к 40%. В России подобных официальных данных нет, во многом потому, что рынок аренды жилья практически полностью находится в "тени". Тем не менее можно утверждать точно, что количество муниципального жилья, доставшегося нашим гражданам в наследство от СССР, крайне невелико.

Другое дело, что обеспеченность квадратными метрами в РФ значительно ниже, чем за границей. "В Европе на человека в среднем приходится порядка 40 кв. м, в США - 60 кв. м. Россия же болтается на уровне 20 кв.м", - рассказывает руководитель аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.

Что касается Москвы, то, по словам эксперта, дороговизна жилья для резидентов столицы - проблема не очень острая, так как им чаще всего бывает необходимо докупить недостающие 20-30 "квадратов". При необходимости они продают уже имеющееся жилье и, немного доплачивая, покупают квартиру больших размеров. Высокие цены являются по-настоящему ограничивающим фактором только для приезжих, желающих закрепиться в столице.

Многие эксперты также акцентируют внимание на том, что если сравнивать цены на московскую недвижимость с некоторыми другими крупнейшими мегаполисами, то она покажется не такой уж и завышенной. Например, с Нью-Йорком и Лондоном, по сравнению с которыми расценки московских девелоперов выглядят просто скромными. Правда, такая оценка не учитывает разницу в доходах между этими "дорогими" городами и Первопрестольной.

Доработать напильником

Кроме того, немаловажной проблемой является еще и то, что российская жилая недвижимость, особенно массового сегмента, не выдерживает никакого сравнения с западными аналогами по многим основополагающим параметрам. Мало того что качество строительства в эконом-классе оставляет желать лучшего, так еще с маркетинговой точки зрения большая часть предложений выглядит сущим издевательством. Так, на российском рынке новостроек львиная доля приходится на квартиры без отделки. То есть, по сути, покупателю предлагается не квартира, а некий полуфабрикат. "По мировым стандартам жилье, в подавляющем большинстве случаев, продается с отделкой, есть даже кухонное оборудование – остается только выбрать мебель в гостиную и в какой цвет покрасить стены", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко. "У нас же преобладают предложения из серии "доработать напильником". То, что в мире делают застройщики, у нас перекладывается на плечи покупателя", - говорит эксперт.

На этом особенности российского предложения не заканчиваются. Многие счастливые обладатели новостроек с течением времени начинают замечать досадные несовершенства своего жилья вроде неровных стен или полов. Однако добиться сатисфакции от застройщика в большинстве случаев не получится.

Как пояснил управляющий директор Первого строительного треста Алексей Демьянчук, необходимо различать недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации здания, и так называемые потребительские недостатки. По его словам, в Москве строго следят за соблюдением обязательных строительных норм и правил. "Я не верю, что сегодня можно сдать дом в эксплуатацию, имея критически недостатки, например трещину на фасаде или неработающую систему сигнализации. Это сейчас очень строго контролируется, поэтому дешевле сделать, как положено, нежели откупаться взяткой", - говорит А.Демьянчук. А вот неровность стен относится к недостаткам потребительским. Она на безопасность эксплуатации здания не влияет, поэтому многие застройщики, особенно работающие в массовом сегменте, не обращают внимания на подобные "мелочи".

To be continue..........