[Vadson]

Риэлторы увидели "дно" цен на недвижимость
06.02.2009 14:29, Ермаченков Игорь (Finam.ru)
Сегодня граждане России плохо обеспечены жильём: на каждого человека в среднем приходится 20 кв. м. При этом в Норвегии эта цифра составляет 74 кв. м, В США - 70, Германии - 50, в Восточной Европе - около 30, на Украине - 26. Для того чтобы выйти на уровень Восточной Европы, в России необходимо в течение 15 лет ежегодно вводить в строй 210 млн кв. м жилья. Но в настоящее время скорость развития отрасли в 4 раза ниже: в 2008 году было запланировано ввести 60 млн, а "План-2020" партии "Единая Россия" предполагает вводить ежегодно 80 млн кв. м. Такую статистику привёл на пресс-конференции в РИА-Новости Сергей Канухин, президент Российской Гильдии Риэлторов. По его словам, в России потенциально есть огромный покупательский спрос, который не в состоянии себя реализовать. "Очень хочется надеяться, что у падения цен нет экономического обоснования, причины чисто политические и психологические", - считает он. При этом, по его мнению, падают именно долларовые цены на недвижимость, в рублях динамика падения весьма незначительная.

Хотя, согласно данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", стоимость московских квартир с учетом скрытой коррекции - торга и скидок к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены стабилизируются.

Также достаточно очевидно, полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени объем накопившегося спроса будет больше, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

Тем не менее, риэлторы оптимистично уверены, что этот момент наступит быстрее. Как указывает г-н Канухин, нижняя точка кризиса очень близко, соответственно, обывателям, которые покупают недвижимость для себя, нужно быть наготове, ведь спрос желающих приобрести жильё больше предложения. Генеральный директор компании "Московский инвестиционно-торговый центр жилья" Игорь Горский сообщил, что в апреле-мае мы достигнем того минимума, "который вообще возможен, ниже которого опускаться нельзя".

В то же время Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, ожидает роста цен на недвижимость только в случае роста мировой и российской экономики. А рост российской экономики, очевидно, невозможен без роста цен на сырьевые товары российского экспорта, на нефть и газ. "Кризис не может длиться менее, чем два года, при этом, если кризис длится дольше двух с половиной лет, то он либо заканчивается, либо начинается мировая катастрофа, например, мировая война", - предрекает он.

Сегодня на рынке недвижимости правила игры диктует покупатель, а не продавец, считает президент агентства недвижимости "Савва" Константин Апрелев. "Цены на первичном рынке начали корректироваться ещё с весны 2008 года, когда кризиса ещё не было. Эта ситуация возникла, потому что из-за большого роста цен и неадекватности риска этой высокой цене покупатель ушёл с рынка, то есть исчез инвестиционный спрос".

Это подтверждается международными рейтингами. Осенью 2008 года Москва в глобальном рейтинге недвижимости Global Property Guide получила низшую рекомендацию "Настоятельно избегать", а сейчас имеет рейтинг "Слабый" и долгосрочный инвестиционный прогноз на уровне одной звезды из пяти возможных. Для сравнения, сейчас у Киева и Кишинёва радужные перспективы и высокий рейтинг. Так что, помимо глобального падения спроса и цен, есть ещё и пузырь московских цен. Который ещё долго будет сдуваться, сколько бы ни приказывал ценам остановиться мэр Лужков.