Просмотр полной версии : Вы сами будете оплачивать ипотечный кредит? Или ваши дети?
Многа букав и трэба думать!
Кризис в США продолжает набирать обороты. По итогам прошлой недели акции 2 главных ипотечных компаний подешевели более чем на 50%. Рухнули они на опасениях, что правительство США будет вынуждено оказать помощь этим компаниям в случае дефолта по обязательствам. Самое удивительное, что в ответ на это правительство США и президент Джордж Буш действительно утвердили план оказания помощи Fannie Mae и Freddie Mac. Однако это не принесло 2 главным ипотечным компаниям США повышения стоимости их акций. Казалось бы, если правительство готово оказать поддержку компании, это должно повышать ее потенциальную стоимость. Но этот закон действует в ситуации стабильного рынка. В случае же тотального кризиса, в котором оказались сейчас США, данное решение, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, скорее всего, только ухудшит финансовое положение США.
Только за 10 и 11 июля 2008 года акции и Freddie Mac рухнули на 40%. Поводом к падению стал результат размещения 9 июля Fannie Mae 2-хлетних облигаций. Доходность, под которую Fannie Mae разместила свои обязательства, на 75 пунктов превысила процентную ставку аналогичных гособлигаций и составила 3,27% годовых, тогда как обычно гособлигации и облигации этих 2-х знаменитых ипотечных компаний торгуются на одном уровне. В итоге, сам факт того, что Fannie Mae согласилась взять взаймы под такой процент, со всей определенностью показывал – у компании не хватает денег.
В такой ситуации обычно правительство оказывает поддержку институциональным участникам рынка, какими в США являются Fannie Mae и Freddie Mac, а в России – АИЖК. Однако проблема заключается в том, что публичная часть госдолга США сейчас составляет уже порядка $5 трлн, что вполне соотносится с размером долговых обязательств Fannie Mae и Freddie Mac. При этом последнее время особенно активно обсуждается вопрос о том каков будет уровень кризиса по гособязательствам США: будет ли это «жесткой» или «мягкой посадкой» экономики? На этом фоне банкротство Fannie Mae и Freddie Mac и как следствие фактическое удвоение госдолга вряд ли будет позитивной новостью для экономики США.
Стоит отметить тот факт, что российское АИЖК достаточно активно отреагировало на заморский кризис и ужесточило условия по выкупу ипотечных закладных. При этом до российского ипотечного рынка даже первая волна западного кризиса еще не докатилась. В то же время Fannie Mae и Freddie Mac, которые находятся в эпицентре этого кризиса, пока никаких мер (подобных мерам АИЖК) не предпринимали. И новые деньги, вырученные от продажи секъюритизированных ипотечных облигаций опять поступают на рынок для выкупа тех же рисковых ипотечных закладных у частных банков.
Формально, Fannie Mae и Freddie Mac понять можно. АИЖК не ужесточало условий выкупа закладных у частных банков до тех пор пока ему не стали отказывать в кредитах зарубежные инвесторы. Fannie Mae и Freddie Mac пока столкнулись с первым признаком скепсиса со стороны потенциальных кредиторов – повышение кредитной ставки по облигациям. Видимо, этим 2-м компаниям нужно, как и АИЖК, столкнуться с ситуацией, когда их облигации не купит никто. Но на российском рынке доля ипотечных кредитов не превышает 24% от общего объема задолженности физлиц, а в США этот показатель составляет порядка 80%. И ужесточение требований Fannie Mae и Freddie Mac к ипотечным закладным будет означать коллапс всей американской финансовой системы. Именно поэтому правительство США всячески пытается отдалить ситуацию, когда придется в полной мере брать на себя обязательства Fannie Mae и Freddie Mac.
Естественно, что при этом, правительство США пытается всеми возможными способами уверить инвесторов в том, что денег у Fannie Mae и Freddie Mac достаточно для погашения всех имеющихся долгов.
Примечательно другое, что несмотря на свои заявления о достаточности капитала у 2 главных ипотечных компаний США американское правительство все-таки оказалось вынуждено пойти на ряд шагов, которые, по сути, косвенно подтверждают нехватку у Fannie Mae и Freddie Mac средств для продолжения рефинансирования банков.
При этом правительство США пошло на такие шаги, которые, по замыслу их авторов, с одной стороны, формально увеличили бы устойчивость 2 главных ипотечных компаний США, а с другой – позволили бы правительству США по сути ничего не платить за Fannie Mae и Freddie Mac.
Среди таких мер увеличение размер кредитных линий для Fannie Mae и Freddie Mac (на данный момент – $2,25 млрд), предоставление Минфину США временного права на покупку акций этих компаний «в случае необходимости», а самим агентствам – права получать кредиты непосредственно у ФРС по ставке рефинансирования (сейчас она составляет 2,25%). При этом ФРС получает право совещательного голоса в совете директоров 2 главных ипотечных компаний. Фактически это означает, что деньги государства снова поступят на рынок, где за их счет будут выкупаться рискованные облигации.
Следует отметить, что все вышеперечисленные меры вовсе не означают, что в ближайшее время 2 главным ипотечным агентствам США будет предоставлено какое-либо финансирование непосредственно от правительства США. Наоборот, Freddie Mac поспешил на фоне новой информации разместить новые займы среди инвесторов. Он занял $2 млрд под трехмесячные векселя и $1 млрд – под шестимесячные векселя, доходность которых составила 2,309% 2,496%, соответственно. При этом на вторичном рынке доходность аналогичных векселей была на 4,1 и 5,4 пункта выше. На первый взгляд может показаться, что правительству удалось исправить ситуацию. Однако следует помнить, что Freddie Mac удалось разместить один из наиболее рискованных видов ценных бумаг – векселя, а не облигации, и векселя на минимально возможный срок займа – 3 и 6 месяцев.
При этом, по данным Bloomberg, которое ссылается на источник в Минфине, предполагается, что новые правительственные меры будут действовать в течение 1,5 лет. Таким образом, само правительство США косвенно признало, что из финансового кризиса Америка раньше не выйдет. Естественно, акции Fannie Mae и Freddie Mac вначале торгов подорожали на фоне новостей из правительства США о мерах по их поддержке лишь на 20%, то есть им удалось отыграть только 10% из потерянных на прошлой неделе 50%. А в конце торгов и вовсе продолжили падение. Так акции Fannie Mae потеряли в стоимости 5,07%, а Freddie Mac и того больше – 8,26%.
Произошло это в том числе и из-за того, что банки продолжают терпеть убытки и банкротиться, несмотря на бодрые заявления американского правительства, что основная волна кризиса преодолена и к осени рынок восстановится. Так в понедельник 14 июля о своем банкротстве заявил один из столпов ипотечного бизнеса США – IndyMac Bancorp, 10-й по объему выданных ипотечных кредитов банк США.
to be continued...
...continue
Сотрудники Федеральной корпорации по страхованию вкладов (Federal Deposit Insurance Corp – FDIC) взяли банк под свой контроль. По сути, они наложили арест на активы банка. Произошло это из-за опасений, что он не справится с массовым изъятием денег клиентами. По данным FDIC, за последние 11 дней вкладчики банка изъяли более $1,3 млрд. При этом FDIC вслед за правительством США пообещала, что остановит банкротство некредитоспособных заемщиков. Если в случае правительства США это были 2 главных ипотечных агента – Fannie Mae и Freddie Mac, то в случае FDIC – собственники заложенных в IndyMac домов, из которых IndyMac их выселял. Теперь формальным банкротам предоставят возможность пользоваться своей покупкой фактически задарма. Естественно, что расплачиваться за это будут честные вкладчики и честные заемщики. Неудивительно, что после открытия банка во вторник под новым названием – IndyMac Federal Bank – очередь у дверей банка из желающих забрать свои деньги оказалась не меньшей, чем в понедельник.
И это естественно, на депозитах IndyMac было $19 млрд, а FDIC оценивает выплаты вкладчикам всего в $4-8 млрд.При этом обещания FDIC еще достаточно щедры, так как, если подходить формально, то FDIC гарантирует возвращение вкладов, не превышающих $100 тыс. В IndyMac под этот показатель подпадает лишь около10 тыс. клиентов, чьи суммарные сбережения не превышают $1 млрд.
В итоге, по оценке FDIC, банкротство IndyMac с активами в $32 млрд стало 3 по размеру ущерба в истории США. Наиболее крупное банкротства в банковской истории США произошло в 1984 году, когда банкротом был признан Continental Illinois National Bank & Trust с активами в $40 млрд, а 2 по размеру ущерба – в 1988 году банкротство First RepublicBank с активами в $38 млрд.
Примечательно в данном случае то, что первые 2 банкротства произошли во время разворачивания ипотечного кризиса ссудно-сберегательной системы США. При этом в 1984 году правительство США так же, как и сейчас уверяло общественность в том, что федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем устойчива как никогда, и обещало, что кризисные явления будут преодолены в течение 1-2 лет. Однако цены на недвижимость в США падали вплоть до 1989 года, когда федеральная ассоциация ссудно-сберегательных систем была признана банкротом.
Примечательно так же то, что именно накануне банкротства Continental Illinois National Bank & Trust правительство США расширило кредитные линии для федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. И это было ответом на замечание определенных аналитиков международных инвесткомпаний, что следует начать готовиться к банкротству федеральной ассоциации ссудно-сберегательных систем. В случае ее банкротства уже в 1984 году ущерб мог бы оказаться на несколько порядков меньше. Спустя 3 года после фактического банкротства, в 1992 году, правительство США оценило общий ущерб в $1 трлн. На данный момент обязательства Fannie Mae и Freddie Mac в 5 раз больше, а они составляют только 40% всей ипотечной системы США.
И в отличие от правительства США частные инвесторы помнят уроки 20-тилетней давности. Поэтому по итогам торгов в понедельник индекс "голубых фишек" Dow Jones Industrial Average понизился на 0,41%, индекс широкого рынка Standard & Poor’s 500 – на 0,9%, а индекс технологических компаний Nasdaq Composite – на 1,17%.
Больше всего, конечно опасения инвесторов в стабильности финансовой системы США отразились на банковских котировках. Индекс банковского сектора BKX рухнул в на 8,52%. Акции JPMorgan Chase потеряли 4,43%, Сitigroup – 5,99%, а Bank of America – 7,01%. Но помимо банков международного уровня начался обвал акций банков и регионального значения. Так банк M&T Bank потерял 15,61% своей стоимости. Дополнительным поводом для расстройства инвесторов стало то, что по итогам 2 квартала чистая прибыль банка снизилась на 25%.
Однако, наибольшие падения были зафиксированы по акциям банков, которые сами не давали для этого повода. Так, акции National City рухнули на 27%, а Washington Mutual, крупнейшего сберегательного банка в США, имеющего большую долю ипотечных бумаг, – на 34,75%. Формальной причиной для этого стало заявление аналитика Брюса Хартинга (Bruce Harting) из Lehman Brothers, что потенциальные убытки Washington Mutual могут достичь в совокупности $26 млрд, из которых $21 млрд придется ипотеку.
Все эти региональные банки продавали свои обязательства Fannie Mae и Freddie Mac. Поэтому неудивительно, что, по оценкам Merrill Lynch рост потерь Fannie Mae и Freddie Mac продолжится. По мнению экспертов из Goldman Sachs обвал их котировок еще на 35% не заставит себя ждать.
На этом фоне меры правительства США по спасению 2 главных ипотечных агентств выглядят, как попытка затолкнуть их в еще более глубокую яму. Даже если допускать финансовую поддержку Fannie Mae и Freddie Mac, то по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», это было бы более разумным делать, ужесточив выкуп ипотечных облигаций и продолжив банкротство частных собственников. Тогда можно было бы обойтись «малой кровью». Но, учитывая тот факт, что правительство США шаг за шагом повторяет сценарий ипотечного кризиса 20-тилетней давности, можно с большой вероятностью утверждать, что нынешний кризис в США превзойдет все имевшие место как по длительности, так и по размерам ущерба.
Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......
у нас такого не будет, с такими процентами по ипотеке
ЦБ РФ только начал цикл повышения ставки. Проценты по ипотеке тоже вырастут, а вот насчёт цен на недвижимость не знаю.
В газете писали что не вырастут, потому что будет выгоднее на те же деньги жить в аренду, чем покупать свое жилье. Положить эти деньги в банк или там ПИФ и на проценты тупо снимать жилье.
Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......
Как называется?
Я помню был рассказ про чела который завел счет в банке и через много лет счет разбух до неимоверных размеров, таких, что от этого счета зависела вся мировая экономика. Название не помню. Может это даже не Брэдберри был.
Название рассказа не помню, очень давно читал, когда ещё не знал, что такое проценты, тем более по ипотеке, тогда и ипотеки в помине не было. А проценты по кредитам, хоть медленно и незаметно, но растут.
Конечно растут. Ведь ЦБ РФ увеличил че-то там и меньше этого процент по кредиту быть не может, чтобы инфляция была меньше. Будь это ипотека или нет, все равно.
Агентство недвижимости МИАН может быть объявлено банкротом
http://www.ma-journal.ru/news/50119/
ЗАО "Московское инвестиционное агентство недвижимости" (МИАН), одно из крупнейших на российском риэлтерском рынке, может быть объявлено банкротом, в отношении компании уже введена процедура наблюдения, сообщает во вторник газета "Коммерсант". ...
Milliard
31.07.2008, 20:40
...continue
Небольшой оффтоп...
У Брэдберри есть такой рассказ о как раз том, что родители покупают и живут за счет того, что их еще НЕ родившиеся дети будут всю жизнь за них платить кредит........и за них ИХ дети- и т.п........и тот коллапс который это вызвало......
Это вовсе не Рэй Брэдбери, это даже Роберт Шекли "Стоимость жизни"
http://k2kapital.com/news/fin/448645.html
Москва. Ипотека в регионах может подорожать
www.k2kapital.com 31.07.2008
Ипотека в регионах может подорожать, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается жестко регулировать процентные ставки "подконтрольных" кредитных организаций, сообщает “Российская газета”.
Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подтвердил изданию, что не исключает такого развития событий. Но подорожание коснется не всех регионов. В Москве некоторые ведущие банки, наоборот, снижают проценты по ипотечным кредитам.
Г-н Аксаков сказал: “Cейчас на рынке практически не существует ипотечных ставок ниже 12%. С другой стороны, "регулирующая" ставка АИЖК однозначно будет удерживать ипотечные ставки на нынешнем уровне, не давая им снижаться".
Между тем два последних года доля ипотеки в общем объеме кредитов населению росла в среднем на 224 % в год. В прошедшем году она составила 15,6% от всех кредитов, по сравнению с 11,6 в 2006-м и 3,6 в 2005 г. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с $665,3 млн. до $22,7 млрд. Такой значительный рост стал результатом изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов, повышенного спроса на жилье, а также стремительного роста цен на недвижимость и зарплат граждан.
За 2 года цены на жилье выросли вдвое, а средняя заработная плата увеличилась более чем на 28 %. Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться ипотекой, остается незначительным - не более 5-10 % населения страны. При этом, по исследованиям Центробанка, чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке.
В регионах, где заработки высоки, растут и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов. Например, в Москве, где цена жилья с начала года увеличилась почти на 40 %, многие ведущие банки сейчас даже снижают ставки по ипотеке. А в других регионах, напротив, некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты из-за кризиса ликвидности. При этом спрос на ипотеку не уменьшается, и по законам рынка ставки растут. А вместе с ними растет и размер просроченной задолженности по кредитам. По оценкам АИЖК, самую большую задолженность имеет Ставропольский край - 21,1 % от выданных кредитов, за ним идет Ульяновская область - 13,9 %.
Во Франции 3.5 - 4% по ипотеке, Англия - 4%
Ипотека накрывается
АИЖК поднимает ставки
Вчера Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило об изменении с 15 сентября порядка расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов: в новой модели учитывается целый ряд факторов, включая региональный аспект.
Вчера АИЖК обнародовало новые правила расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов, вместо таблицы с прежними ставками рефинансирования на сайте агентства появился online-калькулятор процентной ставки. Приказ об изменении правил расчета был подписан гендиректором агентства Александром Семенякой еще 6 августа, информационное письмо было разослано банкам-партнерам во вторник.
Ранее процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита. Теперь к этим параметрам добавился размер кредита. Новый размер ставки рефинансирования определяется как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск. Низко*рискованным кредитом теперь считается кредит в размере 200 тыс. руб. на приобретение недвижимости стоимостью 600 тыс. руб. сроком на три года, ставка по нему составит минимальные 12,65%. Российские регионы поделены на три группы. Так, для Москвы и Санкт-Петербурга ставка по кредиту на сумму 8 млн руб. (80% от стоимости залога) сроком на 30 лет составит 17,42%. Для Ростова-на-Дону ставка по кредиту на максимальную сумму 4 млн руб. составит 15,95%. Это почти на 2—3,5 процентных пункта выше действовавшей ранее максимальной ставки 14%. Но, по словам директора департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой, «расчет по средней сумме кредита на средний срок 15—20 лет, выданный со средним размером первоначального взноса 50% от стоимости жилья, показывает, что ставка с 15 сентября вырастет всего на 0,2%».
В то же время директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош подсчитал, что «рабочий» диапазон процентных ставок в среднем будет повышен на 2%. По его мнению, объявленное АИЖК повышение ставок — это колоссальнейший удар по рынку недвижимости и тем игрокам, которые рассчитывали на рост цен на рынке недвижимости в третьем-четвертом квартале этого года: «Спрос резко упадет, никакого роста ипотечного рынка ждать не приходится, как минимум рынок ипотеки ждет стагнация». «В целом изменения, сделанные АИЖК, направлены на дальнейшую секьюритизацию ипотечных активов на внутреннем рынке, они объяснимы, так как ситуация на финансовых рынках далека от позитивной», — говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
ЕЛЕНА ЗУБОВА
14.08.2008
http://www.rbcdaily.ru/2008/08/14/finance/369894
Падение цен на жилье в Казахстане началось еще осенью 2007 года, достигнув (или не достигнув) своего пика к августу 2008 года.
Банки приостановили выдачу ипотечных кредитов на приобретение жилья, и цены пошли вниз.
Если летом прошлого года стоимость трех комнатной квартиры в центре Петропавловска, Северо-Казахстанская область, доходила до 60 тысяч долларов то в августе этого года стоимость упала до 20 тысяч долларов, т.е. примерно в три раза.
Люди, кто раньше брал ипотечные кредиты, стали отказываться от квартир, т.к. переплата с учетом процентов по кредиту превышает текущую стоимость в разы.
Банки завалены «бетоном» (квартирами в новостройках) и вынуждены продавать недвижимость по заниженным ценам, чтобы хоть как-то вернуть свои деньги. Что приводит к новому снижению цен.
По моему личному мнению, в России доля инвестиционных квартир достигает 80% от общего количества квартир в новостройках.
Рынок недвижимости перегрет, о чем свидетельствует текущая остановка цен и при дальнейшем развитии стагнации рынка ожидается эффект снежного кома, с выбросом на рынок излишка квартир.
Ждем аналогичную коррекцию цен и на нашем рынке недвижимости.
Мда, печально это будет для меня. Я уже 100% оплатил постройку квартиры. Меня не волнует, что цена на строящуюся квартиру упадет. Меня волнует, что её могут не достроить.
На 100%%% уже оплачена и ещё не построена!!!! Неверный манирискменеджмент:(
Зато никому не должен, надеюсь, что не кредитом оплачивал.
В.Ресин: Цены на жилье в Москве могут вскоре начать снижаться.
28.08.2008, Москва 16:19:48 Цены на жилье в Москве могут вскоре начать снижаться. Такой прогноз озвучил сегодня на пресс-конференции первый заместитель мэра столицы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин. По его мнению, в первую очередь снижение цен возможно на жилье эконом-класса и бизнес-класса. "У меня сейчас сложилось такое мнение, что настал момент, когда брать кредиты на недвижимость в банках стало тяжело. В банках складывается непростая ситуация с наличными деньгами", - уточнил В.Ресин. Он также сообщил, что отрицательно относится к приобретению некоторыми гражданами сразу нескольких квартир. "В основном это делается с целью перепродажи", - отметил чиновник. В.Ресин подчеркнул, что в некоторых странах введены высокие налоги для покупателей второй и последующих квартир. Такие меры позволяют справляться с ростом цен на жилье.
Около 200 заводов по производству комплектов деталей для строительства каркасно-панельных домов построят в России к 2011 году.
Как рассказал заместитель исполнительного директора Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Петр Казьмин, только за первое полугодие 2008 года был построен 31 завод по производству комплектов деталей для малоэтажного строительства, а до конца 2008 года ожидается строительство еще около 50 подобных заводов.
«Средний дом считается площадью 120-150 метров. От 30 до 50 тысяч квадратных метров в год может производить каждый завод, построенный в первом полугодии 2008 года. Получается от 200 до 300 домов в год. Если берем 300 домов в год и умножаем на 31, то получаем 9,3 тысячи домов можно производить в год на построенных в первом полугодии 2008 года мощностях», - сообщил он. РИА «Новости»
PS: Но это не в Якутске:(
Елена Фабричная МОСКВА, 2 сен (Рейтер) - ЦБ РФ намерен жестче контролировать ипотечное
кредитование российских банков с 1 января 2009 года на фоне роста объемов
выданных кредитов и ситуации на мировых финансовых рынках. Банк России утвердил на прошлой неделе указание ґ_055-У "О внесении
изменений в указание Банка России от 16 января 2004 года ґ_1376-У "О перечне,
формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных
организаций в ЦБ РФ". В целях совершенствования оценки рисков ипотечного кредитования в РФ с 1
января 2009 года для банков вводится новая отдельная форма отчетности по
ипотечному кредитованию ґ_0409316. С введением новой формы отчетности в части выдачи ипотечных кредитов банки
будут предоставлять ЦБ данные ежемесячно, а не ежеквартально как сейчас. В форму добавлено новое требование по включению данных по просроченной
задолженности, рассчитываемых по РСБУ, кроме того, там будет отражаться
количество выданных кредитов в добавление к данным об объеме выданных
кредитов. В части учета досрочного погашения и рефинансирования (перепродажи пулов)
изменена периодичность сбора информации по рефинансированию °_1 раз в
полгода (ранее - 1 раз в год в форме обследования). В форме отчетности выделены следующие виды кредитов, которые включаются
в пулы при перепродаже: кредиты, имеющие просроченные платежи и проданные с
баланса банка; кредиты, которые участвуют в купле-продаже и выданы первичным
кредитором. Включены требования по раскрытию информации при продаже пулов, в том
числе, с целью последующей секьюритизации, в том числе, по наименованию
специализированной организации, размеру ставки и срока при выпуске ипотечных
облигаций. По прогнозу АИЖК, объем выданных ипотечных кредитов в 2008 году составит
800 миллиардов рублей. По оценкам АИЖК, в настоящий момент ипотечное
кредитование финансирует порядка 15 процентов всех сделок, совершаемых на
рынке жилья, в то же время в некоторых регионах доля ипотечного кредитования
составляет до 30-40 процентов. Moody's Investors Service сообщило вчера, что число невыплат по ипотечным
кредитам в России, которыми обеспечены долговые бумаги, остается низким, так
как экономика страны сумела справиться с последствиями мирового кредитного
кризиса [ID:nZVE160973]. Общий уровень ипотечной задолженности в РФ во втором квартале вырос до
почти $35 миллиардов, что эквивалентно 2,0 процента от ВВП России, отмечало
Moody's. В Евросоюзе этот показатель составляет 49 процентов ВВП.
Москва. Рост цен на жилье в Москве окончательно остановился
www.k2kapital.com 02.09.2008
Рост цен на жилье в Москве окончательно остановился. В среднем, за период с 26 августа по 31 августа квадратный метр подорожал всего на 0,2% и достиг отметки $6103, сообщают "Индикаторы рынка недвижимости".
http://k2kapital.com/news/fin/464290.html
Рост цен на жилье в Москве окончательно остановился. В среднем, за период с 26 августа по 31 августа квадратный метр подорожал всего на 0,2% и достиг отметки $6103, сообщают "Индикаторы рынка недвижимости".
http://k2kapital.com/news/fin/464290.html
Если сможешь сделай такое же наблюдение по Якутску. Увидеть хотелось бы разницу.
PS: Слишком много букв ни осилил.
..................
кредитам в России, которыми обеспечены долговые бумаги, остается низким, так
как экономика страны сумела справиться с последствиями мирового кредитного
кризиса [ID:nZVE160973]. Общий уровень ипотечной задолженности в РФ во втором квартале вырос до
почти $35 миллиардов, что эквивалентно 2,0 процента от ВВП России, отмечало
Moody's. В Евросоюзе этот показатель составляет 49 процентов ВВП.
Хорошо живем оказывается.
Ну, жилье, как считают многие, реально не дорожает уже года два. Естественно, из-за инфляции. Хотя тут многое зависит от регионов. Москва, к примеру, "резиновая", потому и жилплощадь там востребована. По мне так ипотека - это действительно реальный способ обзавестись собственной крышей для человека или семьи среднего достатка. Если просчитать расходы с помощью ипотечного калькулятора (http://www.gdeetotdom.ru/information/calc/), и выбрать приемлимое предложения банка, то почему бы и нет? Тем более, нередко такие же деньги приходится платить за съемную квартиру. Особенно, если речь идет о Москве.
Если сможешь сделай такое же наблюдение по Якутску. Увидеть хотелось бы разницу.
PS: Слишком много букв ни осилил.
Если увижу, кину сюда статистику или комменты по недвижке Якутска. Вообще, кидаю подряд всю информацию по недвижимости, какую встречаю.
Эксперты советуют избавляться от квартир в Москве
2008-09-11, 12:37:00
Начало осени на столичном рынке жилой недвижимости ознаменовалось кардинальным разворотом в настроениях многих частных инвесторов, отмечают в бюро недвижимости "Агент 002".
Замедление темпов роста цен на жилье наблюдалось с июня, что объясняется традиционным снижением деловой активности, характерной для летнего периода. Очередной волны подорожания ожидали с середины августа. Однако надежды на возобновление, похоже, не оправдались, а первые данные в сентябре показали обратную динамику.
Количество квартир растет, а цены продолжают меняться. Это не может не подтолкнуть тех людей, кто купил столичные квартиры, избавиться от существующих "накоплений", особенно на фоне падения рынка акций и открывающихся в связи с этим перспектив наиболее выгодных вложений в фондовый рынок.
По словам ведущего аналитика бюро недвижимости "Агент 002" Татьяны Макеевой, наиболее популярным вариантом для многих инвесторов сейчас является продажа или залог квартиры с целью дальнейшего приобретения акций крупнейших отечественных компаний — например, "Газпрома". Такое решение может весной принести инвестору более 70% дохода, полагают в компании "Агент 002".
Жилье может подешеветь вдвое
Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, при этом падение цен может составить 50% от существующего уровня. К такому выводу они пришли, изучив ситуацию на мировых финансовых рынках. Главная причина возможного падения цен на жилье – сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. При этом инфляция сказалась не только на беднейших слоях населения, но и существенно ухудшила положение средних слоев, прежде всего, затруднив для них оплату ипотечных кредитов.
«Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», - заявил руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов. Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. Естественно, что по итогам 1 квартала 2008 года число сделок с недвижимостью уменьшилось в 2,23 раза по сравнению с 4 кварталом 2007 года, пишет газета «Ведомости».
http://www.mosrealt.info/
Юлия Комлева МОСКВА, 22 сен (Рейтер) - Цены на жилье в России в долгосрочной
перспективе снижаться не будут, зато ожидается обвал цен на землю и
объекты в начальной стадии строительства, полагают эксперты. В ближайшие три-пять месяцев возможна коррекция цен на жилье из-за
нестабильности на финансовом рынке, но уже в 2009 году можно ждать
стабилизации, а затем - значительного роста цен из-за сокращения объемов
строительства, говорится в аналитическом прогнозе консалтинговой
компании Knight Frank. Экономических предпосылок для кризиса на российском рынке
недвижимости пока нет: "Европейская схема развития событий, которая во многом способствовала
возникновению кризиса, в России неприменима. В Европе инвестируют,
чтобы зарабатывать, в России... чтобы сохранить заработанное", -
цитируется в прогнозе партнер, директор департамента элитной
недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. В условиях потрясений на фондовом рынке и колебаний курсов валют
инвестиции в недвижимость представляются наиболее надежным способом
вложения средств, а ограниченность предложения и устойчивый спрос
вызовет рост цен на жилье, особенно элитное, считают аналитики Knight
Frank. ДЕВЕЛОПЕРЫ ЖИЛЬЯ ВЫИГРЫВАЮТ Кризис оказался на руку строителям качественной элитной недвижимости,
говорил Рейтер коммерческий директор Снегири Девелопмент Дмитрий
Шмелев [ID:nKA194833]. "У нас на 70 процентов выросло число клиентов к сентябрю прошлого
года. Потому что инвесторы - как частные, так и ПИФы - в условиях таких
сильных колебаний на бирже ищут применения наличных средств, в первую
очередь, в недвижимости". Ожидаемое в этом и следующем году замедление темпов строительства
массового жилья приведет к росту цен: "Сейчас продается меньше квартир,
чем раньше, из-за недостатка наличности. Опасность в том, что спрос будет
отложен, а на фоне меньшего предложения это выльется в очередной
всплеск цен" - считает аналитик Ренессанс Капитала Алексей Языков. Рост цен на массовое жилье в регионах России ожидает глава группы ПИК
<PKGPq.L> Кирилл Писарев: "Емкость регионального рынка жилья постепенно насыщается. Цены тоже
стабилизируются - на уровне инфляция плюс 3-5 процентов в год.
Постепенно все подойдет к ситуации, которая сложилась на московском
рынке - стабильный рост на 12-20 процентов в год". ЗЕМЛЯ И НЕЗАВЕРШЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ ПОДЕШЕВЕЮТ Из-за кризиса может значительно подешеветь земля и девелоперские
проекты на начальной стадии. Именно этот "балласт" девелоперы будут
выводить из бизнеса в условиях недостатка ликвидности, что приведет к
росту предложения и снижению цен: "Упадет стоимость земли и проектов, которые еще не начали строить. От
них начнут избавляться наиболее массово, хотя покупателей на такие
объекты сейчас найти непросто", - говорит Алексей Языков. "Наиболее активно рынке будут продаваться незавершенные и
проблемные объекты, а также участки земли, требующие дальнейших
вложений", - подтверждает Сергей Рябокобылко, партнер и старший
исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Аналитики прогнозируют, что обвал цен в этом сегменте может начаться,
когда компаниям придется возвращать долги, и отделы банков,
занимающиеся "проблемными кредитами", начнут самостоятельно выводить
залоговую недвижимость на рынок: "Сейчас компании сами пытаются продать свой "мусор". Банки не могут
реализовать залог сразу, что дает запас прочности на ближайшие девять
месяцев - год. Есть большая вероятность, что после этого начнется обвал
цен", - говорит аналитик Тройки Диалог Тигран Оганесян.
Процент от Сбербанка
Кредиты населению в Сбербанке становятся дороже, но выбора у заемщиков нет — сейчас банки неохотно расстаются с деньгами
Бредомости 01.10.2008, №185 (2207)
С сегодняшнего дня заявления на получение кредитов будут приниматься исходя из новых ставок, которые повышены в среднем на 1% годовых в зависимости от вида обеспечения и первоначального взноса, рассказал сотрудник одного из московских отделений Сбербанка.
Сбербанк
Крупнейший банк Центральной и Восточной Европы
Активы – 5,6 трлн руб. (на 1 июля 2008 г.).
Чистая прибыль – 92,7 млрд руб. (на 1 сентября).
Кредиты населению – 1 трлн руб. (более 30% всех розничных кредитов в России).
Капитализация – 962 млрд руб.
Основной акционер – Центробанк: 57,6% в уставном капитале (60,3% голосующих акций).
Например, максимальная ставка по рублевым ипотечным кредитам достигнет 14,5% (сейчас — 13,75% годовых до регистрации ипотеки и 12,75% — после). Ставки по автокредитам, по его словам, повышаются с 10-11% до 12-13% годовых.
24 сентября принято решение о повышении ставок для тех, кто подает заявление на получение кредита, подтвердил менеджер одного из региональных банков Сбербанка. По его информации, ставки увеличиваются в среднем на 1 пункт. Теперь по одному из самых популярных кредитов Сбербанка — на неотложные нужды — она может достигать 18% годовых. Вчера вечером на сайте Сбербанка максимальная ставка по такому кредиту, единая для всех регионов, составляла 17%.
Директор управления общественных связей Сбербанка Ирина Кибина сказала лишь, что вскоре банк может объявить об изменении ставок по кредитам населению исходя из ситуации на рынке.
В конце 2007 г., вскоре после утверждения президентом Сбербанка, Герман Греф признал, что банку придется повышать ставки. Он обещал быстрее реагировать на рыночную конъюнктуру. Весной подорожали автокредиты в среднем на 1,5 процентного пункта. В июне Сбербанк поднял ставки по ипотеке на 1,25-1,75 п. п. в рублях. В июле с 15% до 18% годовых выросла ставка по кредиту «Доверительный», предоставляемому заемщикам банка, исправно обслуживающим кредиты.
На рынке ожидали такого шага Сбербанка, говорит гендиректор ипотечного брокера «Фосборн хоум» Василий Белов. Другие банки уже повысили ставки, поэтому условия Сбербанка остаются одними из самых привлекательных, говорит Белов, а в ряде регионов он чуть ли не единственный продолжает выдачу ипотеки.
Банки повышали ставки весь последний месяц, подтверждает Алла Цытович, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы (ипотека — от 14,4% годовых в рублях). Она слышала, что средняя ставка по ипотеке в Сбербанке составит 15% годовых (банк взимает комиссию за выдачу кредита в 1-4% от его суммы). Повышать ставки позволяет рынок, утверждает она, сейчас получить кредит так сложно, что ставка для заемщиков непринципиальна.
Последняя высота
Что случится с ценами на жилье этой осенью
Иван Комаров, владелец маркетингового агентства в Краснодаре, три года спекулирует на рынке недвижимости. «Сначала я покупал однушки в типовых домах, — рассказывает Комаров. — За 4-5 месяцев они дорожали на 50%. Потом перешел на квартиры бизнес-класса». Придя на рынок с 800 000 руб., к нынешнему лету комаров заработал 17 млн руб. Столько стоят три его квартиры в Сочи и две в Краснодаре. Но уже скоро они сменят владельца.
Летом в Краснодаре уже начался откат цен, рассказывает Комаров. Если в июне на стадии строительства метр стоил 52 000 руб., то к августу — всего 45 000 руб. Для Краснодара летнее падение нормально, с началом осени цены всегда начинали расти. Но в этом году осеннего роста не произошло. В других крупных городах цены падают на 5-10%. Проблемы возникли и у застройщиков, и у покупателей — ни у кого нет денег. «Спрос на новостройки минимален, что непривычно для бурно растущего рынка», — описывает ситуацию Виталий Разуваев, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Регион», строящей жилье в пяти городах страны. Однако что же будет дальше? решил систематизировать невероятное количество существующих прогнозов.
ВРЕМЯ СКИДОК
Сейчас всем ясно одно: судьбу рынка решат застройщики. Именно от их финансового положения будет зависеть, начнется ли общее снижение цен и насколько сильным оно будет. Первая причина возникших у девелоперов проблем связана с кредитами: большинство из них краткосрочные, время выплат наступит очень скоро. Например, группа компаний ПИК, долговой рейтинг которой агентство Fitch поместило под наблюдение с возможностью снижения до «негативного», до конца года должна рассчитаться по половине своих кредитов. «И тогда девелоперы поймут, что ситуация острая. Перекредитоваться невозможно, а с поставщиками и банками расплачиваться надо», — описывает перспективы участников рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С поставщиками девелоперы уже не церемонятся: «Заказчик вместо денег предложил нам несколько квартир, причем из расчета их рыночной стоимости», — поделился с представитель одной из подрядных компаний, добавив, что серьезно думает над этим предложением.
Но с банками бартер не пройдет, им нужно возвращать деньги. Сколько компаний в таких условиях обойдется собственными резервами, будет видно по их ценовой политике. Апрелев уверен, что у всех разные ситуации. Те, кому не надо срочно возвращать долги, будут держать цены до последнего. Но таких, предполагает Апрелев, будет всего четверть: «Это компании, входящие в диверсифицированные холдинги, и крупные застройщики с хорошей репутацией». Остальные начнут распродажу. Причем снижать цены девелоперов вынудят не только приближающиеся сроки выплат по долгам, но и подрядчики, с которыми девелоперы рассчитались квартирами. Их задача — как можно быстрее получить деньги, чтобы удержать компанию на плаву, а значит, они готовы на дисконт. Чтобы выдержать конкуренцию с ними, девелопер будет вынужден тоже предлагать скидку. В ходу будет дисконт 10%, предполагает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Отношения с подрядчиками — второй серьезный довод в пользу снижения цен.
Масла в огонь подольют и частные инвесторы. «Они спешно избавляются от квартир в домах, где девелоперы отстают от графика строительства, а таких более половины. Инвесторы продают дешевле, чем сами девелоперы. Раньше застройщики выкупили бы их, но в данном положении не могут», — называет следующую причину возможного снижения цен Апрелев. Коммерческий директор девелоперского холдинга «МДК-групп» Алексей Остробородов добавляет, что, если продажи инвесторов будут массовыми, до конца года снижение цен на новостройки может достичь 10%.
НИ ДАТЬ НИ ВЗЯТЬ
Заставить застройщиков снизить цены могут не только банки и новоиспеченные конкуренты в лице инвесторов и подрядчиков, но и покупатели квартир. Их положению сейчас тоже не позавидуешь: ипотека и жилье становятся для них все менее доступны. Это уже четвертая причина возможного отката цен. По данным ПИК, ипотечников у них 23-25%, у «Главстроя» и того меньше — 10%. Но зависимость девелоперов от ипотеки сильнее, чем утверждают застройщики. Morgan Stanley подсчитал, что в России в сегменте экономкласса 85% покупателей требуется ипотека. А по данным бюро недвижимости «Агент 002», эта цифра уже давно достигла 95%, причем во всех сегментах жилья. Член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко настаивает, однако, что рынок бизнес-класса меньше зависит от банков: «В основном это cash. Если наш покупатель не потерял ключ от сейфа, он к нам придет». Но, судя по заявкам клиентов, бизнес-класс уже который месяц не пользуется спросом, утверждает коммерческий директор бюро «Агент 002» Валерий Барнинец. А все потому, что получить кредит на недорогую квартиру — до $250 000 — еще можно, но большие суммы банки выдавать отказываются.
Да они и вообще отказываются от ипотеки. По статистике «Фосборн Хоум», к середине прошлой недели десять банков закрыли выдачу ипотечных кредитов, включая одобренные. Остальные банки кредиты пока дают, но ужесточают условия день ото дня. С января по август этого года средние ставки выросли на 1,8 п. п., а к началу 2009 г., прогнозирует «Фосборн Хоум», подрастут еще на 1,3 п. п. Максимальная сумма кредита снижается вместе с ростом ставок: если ставка при кредите на 25 лет растет на 1 п. п., максимальная сумма уменьшается на 7%, при росте ставки на 2 п. п. — на 13%. Сейчас для покупки квартиры в Москве стоимостью $700 000 заемщик должен располагать 20% этой суммы (без первоначального взноса кредиты больше не дают) и доходом не ниже $12 500 в месяц. Тогда в течение 20 лет он будет ежемесячно платить по $6200. Для покупки самой дешевой однушки семейный доход должен быть не меньше $4500.
Еще в июле аналитики международного агентства BCA Research писали в исследовании, посвященном России, что резкое подорожание заемных средств вместе с ростом цен на недвижимость создает пузырь на рынке. Ведь с лета 2002 г. по лето нынешнего года доходы населения выросли на 350%, а цены московского жилья — на 550%.
В ряде других городов недвижимость дорожала еще больше. Апрелев предполагает, что в регионах, сильно зависящих от ипотеки, спад цен действительно случится. А таких немало. В августе уже писал, что в первом полугодии 2008 г. по сравнению с тем же периодом 2007 г. число ипотечных сделок в регионах выросло на 40-60%. В лидерах — Красноярск, Нижний Новгород, Ростов, Екатеринбург.
Генеральный директор кредитного консультанта «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко считает, что роль ипотеки в развитии рынка сейчас явно переоценена: «Продолжается ее активная пропаганда, хотя приобретение жилья в собственность приведет ко множественным дефолтам среди покупателей. Надо обращаться не только к ипотеке, но и к арендному жилью». Средний менеджмент будет испытывать трудности с бонусами и трудоустройством, говорит Кирпиченко. Не произойдет и традиционного роста цен и спроса в декабре и январе, когда менеджеры крупных компаний тратят на покупку жилья годовые бонусы, сравнимые по размеру со стоимостью средней столичной квартиры. И таким образом, появляется еще один, уже пятый довод в пользу падения цен.
ПЕРЕОЦЕНКА ЦЕННОСТЕЙ
Однако кроме первичного рынка есть еще вторичный. Несмотря на кризис, он продолжает жить своей жизнью. Барнинец уверен, что цены на нем упадут лишь при условии, что застройщики начнут распродавать не только строящееся, но и готовое жилье, стоимость которого, как правило, равна цене вторички. О дисконте в готовых домах речь пока не идет. Но Разуваев из «Пересвет-Региона» отмечает, что многие застройщики сейчас выставляют на продажу наиболее ликвидные варианты, которые собирались продать в последнюю очередь.
По данным корпорации «Инком», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас не падает, но и не растет. Предложение превышает спрос на 20%, к концу года разрыв достигнет 50%. «Однако это не страшно, поскольку две трети сделок на рынке альтеративные. Инвесторов же осталось не больше 10%. Самые расторопные ушли еще в апреле», — говорит Таганов. Все это грозит продавцам лишь долгими поисками покупателя, скидок они пока не делают. «Инком» подсчитала, что всего 25% сделок на вторичке проходит с дисконтом, 35-40% — с премией, а в 40% цена равна заявленной. Пока это единственный аргумент против падения цен. Но тут же возникает и фактор (уже шестой) в пользу их снижения: аналитик рынка недвижимости и руководитель портала ARN.RU Андрей Бекетов уверен, что в Москве продавцы хрущевок снизят цены: «Там будет спад до 10%, просто тогда их покупали по принципу “на что хватило денег” и явно переоценили».
А в регионах продавцы на вторичном рынке держать цены уже не в состоянии. В Нижнем они сбрасывают 5-10%, в Перми — до 15%, в Самаре — до 100 000 руб. Толчок снижению дал первичный рынок: один из застройщиков признался , что официально цены никто не снижает, но в частной беседе покупателю в последнее время все чаще предлагается скидка 5-10%.
Нынешней стабильности вторички Апрелев находит другое объяснение: «Деньги должны где-то призе*****ся. Курсы валют нестабильны, биржи лихорадит. Вторичная недвижимость — это как раз та самая тихая гавань, потому что при всех потрясениях остается материальным активом». Вот почему Апрелев с вероятностью до 50% предсказывает, что цены на недвижимость в целом стабилизируются и начнут расти, но не больше чем на 2% в месяц. Начальник отдела маркетинга и рекламы «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов приводит еще два довода в пользу сохранения роста цен в Москве: скачки курса доллара и уменьшение предложения. Но темпы роста, по его мнению, будут низкими. Его коллега Разуваев уверен, что в регионах рост будет в пределах инфляции. Остробородов из «МДК-групп» подтверждает эти рассуждения собственной статистикой: «40% покупателей квартир просто желают сберечь свои накопления от обесценивания».
Но в версию «дефицит вызывает рост цен» верится меньше всего. «Как известно из экономики, эластичность спроса не беспредельна. Рано или поздно наступает порог, когда цена не может быть выше даже при сведении предложения к нулю», — полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. Что уж говорить о регионах, где на проблемы спроса накладывается, напротив, избыток предложения. К примеру, только в центре Нижнего стройки развернули шесть крупных девелоперов. Затоваривание рынка росту цен никогда не способствовало. И это уже седьмой аргумент в пользу дешевения недвижимости. Конечно, все может случиться, а прогнозировать поведение рынка дальше января следующего года и вовсе никто не берется. Но пока, в краткосрочной перспективе, доводы в пользу снижения цен явно перевешивают.
Кстати, Иван Комаров из Краснодара вопрос дальнейших инвестиций для себя уже решил, и не в пользу недвижимости. Свои квартиры он планирует продавать по мере необходимости. «На этом рынке ловить больше нечего. Вырученные деньги буду вкладывать в новые бизнесы. У нас очень перспективна сфера услуг», — строит планы Комаров.
Наталия Биянова, Лилия Лобанова, Алексей Непомнящий, Татьяна Сейранян, Илья Хренников
www.smoney.ru 36 (126) 29 сентября 2008
Профи. Рынок недвижимости на фоне кризиса
Несмотря на то, что жилая недвижимость относится к области высоконадежного вложения капитала, неблагоприятная ситуация, сложившаяся в настоящее время на фондовом рынке не оставляет сомнений в дальнейшем изменении уровня доходности квартирного бизнеса. При этом ценовая коррекция коснется в первую очередь владельцев и потенциальных покупателей квартир, но не как жилья, а как объектов вложения денежных средств.
Если оглянуться на несколько лет назад, то нетрудно вспомнить, как был преодолен барьер в $1000 потом в $3000. И вот уже сегодня "квадрат" в столице продается более чем за $6000. При этом всегда можно было наблюдать периоды и замедленного, и ускоренного темпов роста цен. Но, тем не менее, цены росли; на сегодняшний день Москва стала чуть ли не самым дорогим городом мира.
Август текущего года показал некоторую стагнацию, предпосылки которой стали заметны для специалистов несколькими месяцами ранее. Прежде всего, обращало на себя внимание снижение темпов роста цен. Учитывая летний сезон, можно было предположить, что осенью ситуация восстановится. Однако рост цен практически прекратился. В различных публикациях можно было увидеть информацию о 2%-м снижении продажной цены на самые дешевые объекты жилья уже в конце последнего летнего месяца. При этом в сентябре по телевидению была названа нижняя ценовая планка - более $6300 за квадратный метр (по сравнению с началом года значение цены неплохо подросло). Рост цен с января, по данным IRN.ru, составил 27%.
Сегодня практически все задаются вопросом: что же будет дальше?
И, прежде всего, это интересует инвесторов. Если доходность падает, имеет ли смысл держать на своем балансе такой актив? По прогнозам некоторых аналитиков рынка, уровень снижения цен может достигнуть 10-20% уже к началу следующего года.
Максимальное снижение коснется, прежде всего, недорогих объектов, а также находящихся в стадии строительства. Кстати, именно последние более всего привлекают инвесторов. Но именно в отношении их сегодня существенно возрастает степень финансового риска, поскольку строительный сектор во многом зависит от кредитования.
Но в связи с критической ситуацией на мировом рынке, отечественные банки лишены западных денежных ресурсов (по крайней мере, в прежнем объеме) и неудивительно, если произойдет сокращение объемов кредитования отечественных строительных компаний. А, между тем, строительство жилых домов и так уже уменьшилось к началу 2008 года (то есть за предыдущий год) в Подмосковье на 7%, а в Москве на 50,7%. Инвесторы, прямо скажем, чувствуют себя в такой ситуации не уютно.
Впрочем, неинвесторы тоже ощущают себя не лучшим образом. Обыкновенные покупатели, практически не имеющие возможности приобрести необходимое для жизни жилье без заемных средств, а точнее без ипотечного кредита также остаются ни с чем. Возможное снижение цен не настолько велико, чтобы им можно было воспользоваться, а вот стоимость ипотечных кредитов уже возросла.
Но вернемся к инвестициям. Нельзя забывать, что инвестиционные портфели лишь на часть состоят из вложений в недвижимость. Опытные инвесторы распределяют свои капиталы таким образом, чтобы иметь возможность при допустимой доле финансового риска получать максимальные доходы из разных источников. Как правило, определенная доля инвестиционных средств задействована на фондовом рынке, то есть, обращена в ценные бумаги. В последние дни акции крупнейших преуспевающих компаний подверглись резкому ценовому колебанию. Не всем удалось восстановить первоначальное значение котировок. До конца не понятно, что способствовало выравниванию ситуации тех игроков биржи, чьи индексы после падения опять пошли вверх: естественные рыночные механизмы или вынужденная политика государственных финансовых институтов. При этом все понимают, что отечественный фондовый рынок не может не испытывать негативное влияние мирового рынка ценных бумаг.
Учитывая некоторые потери на открытом рынке, инвесторы будут стараться восстановить свое финансовое положение и пересматривать структуру своих вложений, в частности, за счет продажи имеющейся недвижимости.
Следовательно, с одной стороны, можно ожидать "слив" невыгодных квартир на рынок, увеличение предложения, никак не подтверждаемое спросом, и, как следствие, общее снижение цен. С другой стороны, поскольку фондовый рынок выглядит крайне волнительно в настоящий момент, недвижимость (и жилье в том числе) является наиболее стабильной областью сохранения и увеличения капитала. Так что, если на волне финансовой паники, цены на рынке жилья снизятся, то уже через некоторое время возрастут вновь, пока не достигнут реального баланса между предложением и платежеспособным спросом. То есть можно с уверенностью предположить, что цены даже в случае определенных колебаний вернутся к состоянию сегодняшнего дня. Сказать, пойдут ли они выше, сложно. Если и да, то вероятнее всего не опережая темпов инфляции. Дело в том, что нынешний ценовой баланс наиболее ярко отражает возможности реального спроса при имеющемся предложении.
Изменение цен на квартирном рынке отражается и в регионах. Здесь также чувствуется кризис. Так, за последний месяц подешевели новостройки в Нижнем Новгороде и Перми (на 1-2%), сократился объем продаж на 30-40% в Екатеринбурге (цена здесь упала в среднем на 0,1%). Но интересно, что именно с регионов, скорее всего, и начнется волна роста цен. Дело в том, что во многих городах присутствует отложенный спрос, и на фоне снижения цен ряд инвесторов может воспользоваться нынешним положением. Разумеется, этот шаг потянет за собой очередной рост цен.
Несмотря на то, что рынок жилья и фондовый рынок - разные и самостоятельные рынки, их развитие взаимно влияет друг на друга. Яркий пример тому - ипотечный кризис в США, который повлек за собой не только снижение стоимости жилья, но и критическую ситуацию на фондовой бирже.
Соответственно, нельзя не учитывать влияние ценовых изменений на очередных открытых торгах на уровень цен квартирного рынка. Другое дело, что сегодня невозможно предугадать в какую сторону и насколько будут изменяться цены после нынешней стагнации.
Информация от ИА Финмаркет: Жилье в Москве - полная стагнация
Столичный жилой метр практически застыл на месте - средняя цена на квадратный метр московских квартир уже которую неделю балансирует на отметке в 6,1 тыс. долларов. Цены на пляске валютных курсов лишь незначительно корректируются.
Финансовый кризис и обвалы фондового рынка пока не отразились на рынке недвижимости. За минувшую неделю, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве не изменилась и осталась на отметке 6,1 тыс. долл. (правда с небольшим плюсом в 0,2 проц.). Приостановили коррекцию цены на квартиры эконом-класса - панельные и блочные дома, переоцененные во время ажиотажного спроса. Здесь квадратный метр остался на уровне 5,9 тыс. долл. Монолитные и кирпичные дома опять слегка прибавили, но 0,3 проц. практически не повлияли на цены и в итоге все те же 6,5 тыс. долл.
Валютные скачки рубля и доллара в итоге были нивелированы неким ростом долларовых цен и снижением рублевых. Рублевые цены потеряли, долларовые в рамках технической коррекции подтянулись. Столичный "квадрат" за прошедшую неделю стал дешевле в национальной валюте, по данным Metrinfo.ru, почти 2270 руб. (1,5 проц.), и его средняя стоимость на сегодня опустилась до 153356 руб. Более всего подешевели квартиры в старых кирпичных пятиэтажках - на 1.9 проц. На 1,7 проц. подешевели квартиры в старых панельных пятиэтажках и панельных домах. Современная панель подешевела на 1,6 проц., на 1,2 проц. снизилась стоимость метра в современных высотках и монолитно-кирпичных домах. Таким образом, формальное повышение рублевых цен на жилье, имевшее место ранее в связи с недавним ослаблением рубля к доллару, фактически нивелировано.
Но есть данные и о снижении долларовых цен. По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости "Агент 002" за прошедшую неделю стоимость квадратного метра в новостройках продолжила снижаться в эконом-классе и элитных квартирах. Так цена "квадрата" в эконом-классе потеряла сразу 92 долл., или 2,2 проц. Стоит отметить, что здесь снижение цен зафиксировано при увеличении предложения в этом сегменте на 9,7 проц. Элитные квартиры подешевели на 0,3 проц. Естественно, что снижение незначительное при том же уровне предложения. А вот в бизнес-классе квадратный метр прибавил в стоимости 0,6 проц. (здесь количество объектов уменьшилось на 0,5 проц., что повторяет сценарий последних 4-х недель.
Темы роста цен на жилье упали еще в августе с 0,5 проц. в неделю до 0,2 проц. Именно это не оставляет сомнений экспертам "IRN" в том, что столичный рынок недвижимости фактически прекратил свой рост. В последние месяцы впервые за долгое время ситуация складывается так, что почти все факторы, кроме ограниченного предложения, начинают работать на понижение рынка недвижимости. Поэтому, по мнению специалистов, в ближайшей перспективе на московском рынке недвижимости с большой вероятностью появится отрицательный тренд. Коррекция цен до конца года может составить 5-10 проц., а в следующем году – до 15-20 проц.
Но это в перспективе. А пока, следуя выводам экспертов, можно заключить, что цены на московскую недвижимость все же вошли в стагнацию.
01.10.2008, Алексей Трембицкий /Личные Деньги/ www.pmoney.ru
Жилье со скидкой
Падение спроса, вызванное, в частности, ужесточением условий ипотечного кредитования, заставляет девелоперов снижать цены на жилье в крупных российских городах. Но Москва пока остается исключением
Бэла Ляув Ведомости 29.09.2008, №183 (2205)
Региональный дисконт
Дорогая ипотека
По данным ЦБ РФ, на 1 июля 2008 г. объем задолженности физлиц по кредитам на покупку жилья составлял 993,8 млрд руб. (по кредитам, выданным в рублях и валюте).
С начала года ставки по кредитам выросли в среднем на 1,8 п. п. Гендиректор «Фосборн хоум» Василий Белов ранее говорил, что до конца года ипотека может подорожать в среднем еще на 0,8 п. п. и еще как минимум на 0,5 п. п. – в I квартале 2009 г. В сентябре уже подняли ставки больше десятка крупных банков.
Исходя из данных Росстата жилье в России в первом полугодии практически не подорожало: +7,7% на первичном рынке, +11,9% на вторичном, при том что индекс потребительских цен за это время вырос на 8,7%. Участники рынка признают, что цены не растут, а то и вовсе падают.
В Ростове, по словам гендиректора департамента недвижимости концерна «Вант» Евгения Маликова, продажи в сентябре по сравнению с августом упали на 40%. «Такой плохой сентябрь был только после дефолта 1998 г.», — вздыхает он. «Банки резко сократили выдачу ипотеки: на днях из 12 заявок было одобрено лишь две», — объясняет Маликов.
В Новосибирске цены стоят с начала года, свидетельствует директор RID Analytics Елена Ермолаева. Цены предложения явно не падают, но девелоперы проводят промоакции — дают скидки в 7-10%, бесплатные парковочные места и т. п., уточняет она. Представитель строительной компании «Энергомонтаж» жалуется, что в 2007 г. продавалось по 25 квартир в день, сейчас — по пять.
Кроме того, по словам Ермолаевой, на рынок вернулись бартерные схемы: с подрядчиками и поставщиками застройщики рассчитываются квартирами по цене ниже рыночной. Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков говорит, что его компания расплачивается квартирами по каждому второму подряду. ПТК-30 платит смежникам квартирами, оценивая их на 5-10% дешевле рынка, признает гендиректор компании Антон Коновалов. «Сегодня у строителей можно выторговать такие дисконты, за которые в прошлом году можно было схлопотать по физиономии», — смеется замгендиректора ЗЖБИ-4 Игорь Белокобыльский.
Аналитики «Петербургской недвижимости» подсчитали, что спрос на новостройки в Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. Удорожание ипотеки привело к сокращению продаж, так как не более 5% покупателей готовы заплатить всю сумму сразу, говорит замдиректора консалтингового центра компании Сергей Себелев. Продажи с марта упали примерно на 50%, оценивает руководитель отдела аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зося Захарова. «ЛенспецСМУ» на своем сайте сообщает о продаже 20 квартир со скидкой в 15%, ЛЭК предлагает скидки до 15%, а «Балтийская жемчужина» на прошлой неделе начала продажи по цене на 24% ниже среднерыночной (по 70 000 руб. за 1 кв. м; оценка дисконта — АРИН).
«За последние три месяца цены в Самаре практически не изменились», — говорит управляющий директор ЗАО «Доходная недвижимость» Сергей Винтаев. С начала года рост составил 7%, а по итогам года вряд ли превысит фактическую инфляцию, прогнозирует он.
Девелоперы устраивают промоакции, снижая цены на 1-2%, сообщает гендиректор УК «Самарастройхолдинг» Юрий Данченко.
Столичная надбавка
До сих пор региональный рынок жилья развивался по московскому сценарию, но с небольшим отставанием; кризис внес коррективы: региональные строители сбрасывают квартиры с дисконтом, а столичные не спешат, констатирует руководитель IRN.ru Олег Репченко. По его данным, с начала года средняя цена 1 кв. м в Москве выросла на 43% — со 108 936 до 155 769 руб. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры в типовых домах (средняя цена достигла $250 000).
Квартиры в «панели» на вторичном рынке за последнюю неделю подешевели на 0,1-0,3%, говорит Репченко. Нина Кузнецова, гендиректор агентства МИАН, указывает, что спрос на квартиры и комнаты на вторичном рынке снизился на 5-10% и сместился в Подмосковье. По информации Владислава Луцкова, гендиректора Аналитического консалтингового центра «Миэль», цена предложения на вторичном рынке в августе почти не изменилась.
А новостройки продолжают дорожать. По оценкам Луцкова, только за август рост составил 4,1%. Обзвонив службы продаж крупнейших компаний, «Ведомости» обнаружили скидку у ГК ПИК — 4% (но в рамках акции — до 30 сентября) и у «Дон-строя» — те же 4% (но при единовременной оплате); в «Капитал груп» предложили обсудить скидку при единовременной оплате после того, как будет выбрана квартира. В «Главмосстрое», ДСК-1, «СУ-155», «Интеко» скидок нет.
Гендиректор «ДС риэлти» Тимур Баткин говорит, что его компания около месяца не меняет цены. До конца года они, вероятно, не изменятся или будут расти в пределах инфляции, уточняет он. Изменилась структура спроса, говорит Баткин: почти вдвое уменьшилось число инвестиционных покупателей и ипотечников. «Раньше инвестиционщиков было 20%, сейчас — 10%, а ипотечных продаж — не более 5%», — оценивает он.
Московские квартиры не дешевеют из-за сокращения предложения, объясняет Баткин. За девять месяцев 2008 г. в Москве сдано более 2 млн кв. м жилья (в 1,75 раза меньше, чем за девять месяцев прошлого года), из них 1,3 млн кв. м — по городскому заказу, сообщил на пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве города Юрий Росляк. Таким образом, в продажу поступило всего 700 000 кв. м (для сравнения: в России, по данным Росстата, введено в первом полугодии 21,7 млн кв. м — на 2,9% больше, чем в первом полугодии прошлого года).
«Московские девелоперы и в 1998 г. не сбрасывали квартиры, вряд ли они это будут делать сейчас, — рассуждает Ярослав Козлов, директор по развитию компании “Бенефит-инжиниринг”. — Дождались подъема рынка и восстановили работу. Если сейчас кто-то и будет демпинговать, то только тот, кто окажется в крайней ситуации». Коррективы в бизнес-плане его компании коснулись лишь увеличения сроков, говорит он. Репченко считает, что скидки на столичные новостройки могут появиться через месяц-два.
"Строящий дом свой на чужие деньги - то же, что собирающий камни для своей могилы. " Сирах 21:9
PS: Нигде, лучше чем в Библии не сказано. Зачем ещё всякую хрень постить:)
vBulletin® v3.6.3, Copyright ©2000-2024, Якутск-Online. Перевод: zCarot